Eine WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) ist eine Form des gemeinschaftlichen Eigentums an einer Immobilie. Sie entsteht, wenn ein Gebäude oder eine Anlage in mehrere Wohn- oder Teileigentumseinheiten aufgeteilt wird. Die rechtlichen Grundlagen für WEGs sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt. Dieses regelt unter anderem die Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie die Organisation und Verwaltung der WEG.

Bei der Aufteilung einer Immobilie in eine WEG wird für jede Wohnung oder Gewerbeeinheit ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, sodass die jeweiligen Einheiten einzeln verkauft werden können. In einer WEG besitzen die einzelnen Eigentümer ihre jeweiligen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten, aber es gibt auch gemeinschaftliche Teile des Eigentums, wie beispielsweise das Treppenhaus, das Dach oder den Garten. Die jeweiligen Rechte und Pflichten sind in der Teilungserklärung enthalten.

Die wichtigsten Organe einer WEG sind die Eigentümerversammlung, der Verwalter und der Verwaltungsbeirat. In der Eigentümerversammlung treffen sich alle Eigentümer, um wichtige Entscheidungen zu treffen, wie zum Beispiel über den Wirtschaftsplan, das Hausgeld, die Höhe der Instandhaltungsrücklage oder über bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Der Verwalter ist für die Verwaltung der WEG-Gemeinschaftsflächen zuständig und setzt die Beschlüsse der Eigentümerversammlung um. Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei seiner Arbeit und kontrolliert seine Tätigkeiten.

Da das WEG-Recht sehr komplex ist, gehen wir in diesem Artikel nur rudimentär auf die wichtigsten Dinge ein. Wenn Sie sich für den Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung oder Teileigentumsfläche interessieren, stellen wir Ihnen nachfolgend einige wichtige Vokabeln zusammen, die Sie kennen sollten:

Der Miteigentumsanteil entsteht bei der Aufteilung der Immobilie nach WEG und steht für den Anteil, den der jeweilige Wohnungseigentümer an der Immobilie hält, z.B. 136/1.000stel. Der Miteigentumsanteil ist verbunden mit dem Sondereigentum an einer abgeschlossenen Einheit.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Gemeinschaftseigentum bezeichnet das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum dritter stehen, also die alle Miteigentümer der WEG gemeinschaftlich nutzen, z.B. Zuwegungen, Treppenhäuser, Flure, Dach und Fassade.

Sondernutzungsrechte sind alleinige Rechte eines Eigentümers zur Nutzung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierbei handelt es sich zum Beispiel um die Zuordnungen von Kellerräumen oder Stellplätzen oder das alleinige Nutzungsrecht einer bestimmten Gartenfläche.

Die Teilungserklärung beinhaltet eine Beschreibung der Immobilie und der rechtlichen Teilungsgegebenheiten, der jeweilig gebildeten Miteigentumsanteile in Verbindung mit dem Sondereigentum und den jeweiligen Nutzungsrechten. Sie regelt, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist und ob es Ausnahmen für bestimmte Einheiten gibt.

Grundlage einer jeden Aufteilung nach WEG ist der Aufteilungsplan und die behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung, die besagt, dass jede Wohn- und Gewerbeeinheit in sich abgeschlossen ist. Erst dann können mit Beurkundung der Teilungserklärung die Wohnungseigentums-Grundbücher begründet werden.

Der Wirtschaftsplan ist jeweils für ein Rechnungsjahr im Voraus vom Verwalter aufzustellen und von der Eigentümergemeinschaft zu beschließen. Er beinhaltet auch die Vorauszahlungen für das Hausgeld (vgl. Nebenkosten bei einer Mietwohnung) und die Höhe der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.

Die Hausgeldabrechnung ist wie eine Nebenkostenabrechnung für die WEG zu verstehen und beinhaltet eine Gegenüberstellung der angefallenen Bewirtschaftungskosten mit den geleisteten Hausgeldzahlungen. Die Salden werden den jeweiligen Eigentümern zum Ausgleich mitgeteilt.

Die Instandhaltungsrücklage ist von den Eigentümern separat zu leisten, um die Finanzierung von größeren notwendigen Renovierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren. Das kann zum Beispiel die Erneuerung der Heizungsanlage oder eine Fassadensanierung umfassen.