Die Grundschuld ist wie die Hypothek ein Grundpfandrecht. Sie dient als Sicherheit für einen Kredit oder eine Darlehensvereinbarung und sichert die Zahlung eines Geldbetrags ab. Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld gibt dem Gläubiger (normalerweise einer Bank oder einem Kreditgeber) das Recht, das besichernde Grundstück zu verkaufen, um die ausstehende Schuld zu begleichen, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
Da die Grundschuld nicht wie die Hypothek unmittelbar mit dem besicherten Gut (hier Grundstück) zusammenhängt, wird in der Regel eine Sicherungsabrede getroffen. Diese definiert den genauen Zweck der Grundschuldeintragung. Zusätzlich ist die Grundschuld nicht unmittelbar vom Bestehen einer zu sichernden Forderung abhängig. Daher kann die im Grundbuch eingetragene Höhe von der vereinbarten Kreditsumme abweichen.
Eine Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs des betreffenden Grundstücks eingetragen, um die Rechte des Gläubigers zu dokumentieren. Die Eintragung umfasst die Höhe der Grundschuld nebst Zinssatz. Auch der Zinssatz weicht in der Regel von den tatsächlichen Vereinbarungen des Kreditvertrags ab.
Grundsätzlich kann eine eingetragene Grundschuld im Zuge einer Immobilientransaktion übertragen oder mitverkauft werden. In der Regel wird jedoch im Zuge der Transaktion die Löschung beantragt. Sofern die Grundschuld noch mit einer Verpflichtung aus einem Kreditvertrag einhergeht, ist hierfür die Zustimmung des Kreditgebers notwendig. Die Löschungsbewilligung wird unter dem Vorbehalt erteilt, dass die noch ausstehende Forderung aus dem Kaufpreis beglichen und somit abgelöst wird. Achtung: wenn die Ablöse des Darlehens vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit erfolgt, können Kreditinstitute Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe der entgangenen Zinsen geltend machen.
Wenn die Kreditschuld vollständig beglichen ist, kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden. Die Löschung muss aktiv beantragt werden, sie erfolgt nicht automatisch. Eine Grundschuld kann jedoch auch bestehen bleiben und zur Sicherung zukünftiger Darlehen genutzt werden. In diesem Fall ist es wichtig, sich vom ursprünglichen Kreditgeber schriftlich bestätigen zu lassen, dass alle Forderungen aus dem Darlehensvertrag beglichen sind.
