Die Mietsicherheit dient dazu, Vermieter gegen Mietausfälle, Schäden und Nachforderungen abzusichern. Typische Formen sind Barkautionen, verpfändete Sparbücher (eher seltener), Bank- oder Versicherungsbürgschaften und im Gewerbereich zusätzlich Garantien, Patronatserklärungen oder Sicherungsabtretungen.
In Wohnraummietverträgen ist die Mietsicherheit streng geregelt, vor allem durch § 551 BGB. Danach darf die Kaution insgesamt höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Jede darüberhinausgehende Vereinbarung – wie zum Beispiel eine zusätzliche Bürgschaft – ist unwirksam. Der Mieter hat außerdem das gesetzliche Recht, die Kaution in drei Monatsraten zu zahlen und der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen und zinsbringend, zum Beispiel auf einem Spar- oder Tagesgeldkonto, anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Im Gewerbemietrecht existiert dagegen keine gesetzliche Obergrenze und auch keine speziellen Vorgaben zur Ratenzahlung oder Anlage der Kaution. Es gilt weitgehend Vertragsfreiheit, sodass Kautionen von 6, 9 oder 12 Monatsmieten ebenso üblich sind wie umfangreiche Bürgschaften oder Unternehmensgarantien – insbesondere bei risikoreichen Nutzungsarten wie Gastronomie oder Start-ups. Zwar fehlt eine gesetzliche Zins- und Anlagepflicht wie bei Wohnraum, doch wird in der Praxis meist ebenfalls eine getrennte Verwahrung und angemessene Verzinsung vereinbart. Grenzen setzt nur die AGB-Kontrolle und das allgemeine Sittenwidrigkeitsverbot, etwa bei völlig überhöhten Sicherheiten.
