Ein Maklervertrag ist ein sogenannter Erfolgsvertrag. Das bedeutet, der Makler hat nur dann Anspruch auf eine Provision, wenn durch seine Tätigkeit tatsächlich ein Hauptvertrag, also zum Beispiel ein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt.
Grundsätzlich kann ein Maklervertrag formlos abgeschlossen werden, also auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten. Bei einem Vertrag mit Verbrauchern ist die Textform gesetzlich vorgeschrieben (§ 656a BGB). Das heißt, der Vertrag muss per E-Mail, Brief oder auf andere Weise in Textform geschlossen werden. Eine rein mündliche Absprache reicht nicht mehr aus. Es gibt drei gängige Vertragsformen:
Einfacher oder Allgemeiner Maklervertrag
– Beim einfachen Maklervertrag darf der Kunde weitere Makler beauftragen und selbst tätig werden. Der Makler ist hier nicht verpflichtet, tatsächlich tätig zu werden.
Makler-Alleinauftrag
– Beim Alleinauftrag verpflichtet sich der Kunde, nur mit einem bestimmten Makler zusammenzuarbeiten. In diesem Fall ist der Makler ausdrücklich verpflichtet, Vertriebsaktivitäten zu starten.
Qualifizierter oder Exklusiver Alleinauftrag
– Beim qualifizierten Alleinauftrag ist zusätzlich auch der Eigenverkauf durch den Kunden ausgeschlossen und nur der Makler darf vermitteln. Hier geht’s zum Beitrag über den Qualifizierten Alleinauftrag.
Der Makler hat bestimmte Pflichten, die je nach Auftrag variieren können. Er muss immer sorgfältig arbeiten, den Kunden umfassend informieren und sollte seine Tätigkeiten, etwa Besichtigungen oder Kontakte, nachvollziehbar dokumentieren. Der Auftraggeber ist ebenfalls zu Mitwirkung verpflichtet, zum Beispiel durch Bereitstellung wichtiger Informationen oder Zugang zum Objekt.
Ein Provisionsanspruch entsteht nur, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind:
- Abschluss des Hauptvertrags (Miet- oder Kaufvertrag)
- Nachweis oder Vermittlung des Hauptvertrags durch den Makler
- Kausalität zwischen Vertragsabschluss und Maklerdienstleistung.
Kausalität in Bezug auf den Maklervertrag bedeutet, dass sowohl der Zeitpunkt des Miet- oder Kaufvertragsabschlusses in zeitlichem Zusammenhang mit der Maklertätigkeit steht, dass der Miet- oder Kaufpreis nicht signifikant abweicht und die Vertragsparteien die ursprünglich benannten oder verbundene Personen/Unternehmen sind.
