Der Ertragswert bezeichnet in der Immobilienwirtschaft den Wert einer Immobilie, der sich aus den künftig erzielbaren Erträgen ableitet.
Im Mittelpunkt steht dabei nicht der reine Herstellungs- oder Wiederbeschaffungswert, sondern die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie. Das Verfahren wird insbesondere bei renditeorientierten Objekten wie Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden oder anderen vermieteten Gewerbeimmobilien angewendet, bei denen die regelmäßigen Einnahmen – meist aus Mieten oder Pachten – den zentralen Werttreiber darstellen.
Zur Ermittlung des (vereinfachten) Ertragswerts werden zunächst die jährlichen Einnahmen erfasst und um Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis bereinigt, um den sogenannten Reinertrag zu erhalten. Anschließend wird der Bodenwert separat ermittelt, meist über Vergleichsdaten, und vom Reinertrag die Bodenwertverzinsung abgezogen, um den Gebäudereinertrag zu bestimmen. Dieser wird über die Restnutzungsdauer der Immobilie mit einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz abgezinst. Der endgültige Ertragswert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und dem kapitalisierten Gebäudereinertrag. Das Verfahren liefert somit einen marktorientierten Wert, der die zu erwartende Rendite widerspiegelt und damit besonders für Investoren, Banken und Bewertungsverfahren im Rahmen der Immobilienfinanzierung von Bedeutung ist.
Zu beachten ist, dass bei dieser Wertermittlungsmethode Vergleichsdaten aus den Vorjahren (z.B. Gutachterausschuss, Bodenrichtwerte) genutzt werden. Bei starken wirtschaftlichen Veränderungen – wie zuletzt erlebt – muss der ermittelte Ertragswert einer kritischen, marktaktuellen Bewertung unterzogen werden, um zum Beispiel einen geeigneten Verkaufspreis zu bestimmen.
