Fachbegriffe rund um die Immobilie.

A

• Abgeschlossenheitsbescheinigung

  Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein offizielles Dokument, das von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt wird. Sie bescheinigt, dass eine Wohnung oder eine gewerbliche Einheit innerhalb eines Gebäudes baulich von anderen Einheiten getrennt und eigenständig nutzbar ist.

  Wofür wird sie benötigt?

  Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Voraussetzung für die Teilung eines Gebäudes in einzelne Eigentumswohnungen oder Gewerbeeinheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sie wird für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum benötigt und dient als Grundlage für die Eintragung ins Grundbuch.

  Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit

  Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie durch Wände und Decken von anderen Einheiten abgetrennt ist, einen eigenen abschließbaren Zugang hat, über die notwendigen Einrichtungen (z. B. Küche und Bad für Wohnungen) sowie über eigene Versorgungsanschlüsse (Wasser, Strom) oder eine klare Abrechnungsmöglichkeit verfügt.

  Wo wird sie beantragt?

  Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird beim örtlichen Bauamt beantragt.

  Benötigte Unterlagen sind:
  – Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)

  -Aufteilungsplan mit Kennzeichnung der Einheiten
  – Lageplan

• Altlasten

  Altlasten auf Grundstücken oder in Gebäuden sind Stoffe, die die Gesundheit von Lebewesen gefährden können. Sie treten in unterschiedlichen Formen auf, die sowohl den Boden, Gebäudeteile und die Luft verunreinigen können. Beispiele hierfür sind Altöle, Asbest, Chemikalien und Giftstoffe, aber auch Blindgänger aus dem zweiten Weltkrieg (Sonderthema: Kampfmittel). Ein prominentes Hamburger Beispiel für Altlasten sind die ehemaligen Gebäude der New-York Hamburger Gummi-Waaren Compagnie im Harburger Binnenhafen.

  Wie kann man eine Immobilie auf Altlasten prüfen?

  Zuerst wird die Grundstückshistorie überprüft, in dem ein Auszug aus dem Altlastenkataster beantragt wird. Das Altlastenkataster gibt Auskunft über mögliche Altlastenverdachtsfälle und eventuell bekannte historische Nutzungen einer Immobilie. Hierfür sind die Umweltämter zuständig. Der Antrag sollte rechtzeitig gestellt werden, da eine Auskunft unter Umständen mehrere Wochen dauern kann. Die Auskunft ist in der Regel kostenpflichtig für den Antragsteller. Außerdem kann ein professionelles Bodengutachten erstellt werden, das sowohl Aufschluss auf Altlasten als auch die Bodenbeschaffenheit gibt.

• Aufklärungspflicht

  Die Aufklärungspflicht eines Maklers bezieht sich auf seine Verpflichtung, seinen Kunden bzw. Auftraggeber über alle wesentlichen Umstände aufzuklären, die für die Entscheidungsfindung von Bedeutung sein könnten. Diese Pflicht ergibt sich aus dem Maklervertrag und aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB).

  Kernpunkte der Aufklärungspflicht

  • Der Makler muss seinen Kunden über alle ihm bekannten und relevanten Tatsachen informieren, die für den Kauf oder die Miete einer Immobilie entscheidend sind.

  • Dazu gehören etwa Baumängel, Altlasten, rechtliche Belastungen (z. B. Wegerechte, Hypotheken) oder geplante Bauvorhaben in der Umgebung, sofern bekannt oder für den Makler ersichtlich.

  • Der Makler darf keine falschen oder irreführenden Angaben machen.

  • Verschweigt er bewusst Mängel oder Probleme, kann er sich schadensersatzpflichtig machen.

  • Falls der Makler über spezielles Fachwissen verfügt (z. B. Baugutachter oder Immobilienexperte), kann sich seine Aufklärungspflicht erweitern.

  • Er muss den Kunden dann auf bestimmte Risiken oder Besonderheiten aufmerksam machen, die ein Laie möglicherweise nicht erkennt.

  • Der Makler muss dem Kunden auf Nachfrage richtige und vollständige Informationen liefern.

  • Besonders bei Finanzierungsfragen oder rechtlichen Aspekten muss er auf Fachleute (z. B. Notare, Anwälte, Steuerberater) verweisen.

  Rechtsfolgen bei Verletzung der Aufklärungspflicht

  • Schadensersatzansprüche: Wenn dem Kunden durch die unterlassene oder falsche Aufklärung ein Schaden entsteht, kann er den Makler haftbar machen.

  • Rückabwicklung des Vertrages: Unter Umständen kann ein Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten werden.

  Die Aufklärungspflicht schützt also den Kunden vor Fehlentscheidungen und stellt sicher, dass der Makler transparent und fair handelt.

  Hinweis: Mit Kunde ist hier der Auftraggeber, also derjenige, mit dem ein Maklervertrag abgeschlossen wurde, gemeint. Bei privaten Wohnimmobilien können das Käufer und Verkäufer gleichermaßen sein. Handelt der Makler als einseitiger Interessenvertreter, zum Beispiel allein im Auftrag des Verkäufers und wird auch nur von diesem bezahlt, sind die proaktiven Aufklärungspflichten des Maklers gegenüber dem Käufer eingeschränkt. Eine Verpflichtung wahrheitsgemäß zu antworten besteht natürlich immer, eine Nachforschungspflicht bei so einer Vertragskonstellation aber nicht unbedingt. Ein seriöser Makler wird dem Kaufinteressenten trotzdem die für den Kauf relevanten Daten und Unterlagen zur Verfügung stellen.

• Auflassungsvormerkung

  Eine Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung an einer Immobilie sichert.

  Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) ist ein rechtliches Sicherungsmittel und wird nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrags ins Grundbuch eingetragen. Sie zeigt an, dass der Käufer das Grundstück kaufen will und der Verkäufer sich verpflichtet hat, das Eigentum zu übertragen.

  Funktionen der Auflassungsvormerkung:

  1. Schutz vor Zwischenverfügungen: Der Verkäufer kann die Immobilie nach Eintragung der Vormerkung nicht mehr wirksam an jemand anderen verkaufen oder mit Rechten (z. B. Hypotheken) belasten, die dem Käufer entgegenstehen.

  2. Rangwahrung: Die spätere Eigentumsumschreibung (die sogenannte „Auflassung“) erfolgt genau in dem Rang, den die Vormerkung hat.

  3. Verhindert betrügerische Doppelverkäufe: Käufer erhalten damit rechtliche Sicherheit, dass ihnen das Eigentum nicht durch weitere Handlungen des Verkäufers entzogen werden kann.

  Typischer Ablauf:

  1. Notarieller Kaufvertrag wird geschlossen.

  2. Notar beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt.

  3. Nach Zahlung des Kaufpreises und Erfüllung aller Voraussetzungen wird die Auflassungsvormerkung durch die Eintragung der Auflassung (Eintragung des Eigentumswechsels) im Grundbuch ersetzt.

  Die Auflassungsvormerkung ist nicht gleichbedeutend mit dem Eigentumsübergang. Sie sichert nur den an die Kaufpreiszahlung geknüpften Anspruch auf Eigentumsübertragung.

B

• Bau-Turbo

  Der Bau-Turbo ist eine Initiative der Bundesregierung mit dem Ziel, den Wohnungsbau in Deutschland deutlich zu beschleunigen und damit dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum entgegenzuwirken. Aber was bedeutet der Bau-Turbo konkret?

  • Einführung eines neuen Paragrafen § 246e Baugesetzbuch im Baugesetzbuch (BauGB), der Gemeinden ermöglicht, zeitlich befristet und unter bestimmten Voraussetzungen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften abzuweichen.

  • Kommunen können entscheiden, ob sie den Bau-Turbo anwenden möchten – also eine freiwillige Sonderregelung.

  • Ziel ist eine massive Verkürzung der Planungs- und Genehmigungszeiten: Statt bislang häufig Jahren sollen Bauvorhaben (z. B. Neubau, Nachverdichtung, Aufstockung) in bestimmten Fällen binnen zwei bis drei Monaten geprüft und genehmigt werden können.

  • Die Sonderregelung ist befristet bis zum 31. Dezember 2030 vorgesehen.

  • Weitergehende Maßnahmen: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen etwa Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen länger ausgeschlossen sein sowie Nachverdichtung erleichtert werden.

  Für die Immobilien- und Bauwirtschaft ergeben sich daraus mehrere wichtige Implikationen:

  • Planungssicherheit & Verfahrenserleichterung: Weniger langwierige Bebauungsplanverfahren, mehr Freiheit bei Nachverdichtung oder Umnutzung kann Investitionsentscheidungen erleichtern.

  • Potenzial zur Kosten- und Zeitersparnis: Laut Angaben der Bundesregierung könnten durch den Bau-Turbo jährlich etwa 2,5 Mrd. € eingespart werden – unter anderem durch geringeren Verwaltungsaufwand und kürzere Verfahren.

  • Neue Chancen für Wohnraum-Projekte: Besonders in Städten mit Wohnraummangel könnten Projekte schneller realisiert werden – z. B. Aufstockungen, Umnutzungen, Verdichtungen.

  Aber es gibt auch Herausforderungen:

  • Die Regelung greift nur, wenn die Kommune sie anwendet – das heißt: Es liegt „an den Orten“ (Kommunen), wie stark der Bau-Turbo genutzt wird.

  • Der Bau-Turbo löst nicht automatisch andere Hauptprobleme der Branche (z. B. hohe Bau- und Finanzierungskosten, Fachkräftemangel, Bauunternehmen-Kapazitäten).

• Baugenehmigung

  Eine Baugenehmigung ist eine offizielle Erlaubnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, mit der bestätigt wird, dass ein geplantes Bauvorhaben den geltenden Gesetzen, Vorschriften und Bebauungsplänen entspricht oder in genehmigungsfähigem Umfang begründet davon abweicht. Erst mit dieser Genehmigung darf in den meisten Fällen mit dem Bau begonnen werden.

  Sie ist in der Regel erforderlich für genehmigungspflichtige Maßnahmen wie Neubauten, Umbauten, Anbauten oder auch Nutzungsänderungen. Der Antrag auf eine Baugenehmigung wird in der Regel vom Bauherrn oder einem beauftragten Architekten bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Dabei müssen umfangreiche Unterlagen wie Bauzeichnungen, Lagepläne, statische Berechnungen sowie Nachweise zur Einhaltung technischer und rechtlicher Vorgaben eingereicht werden. Die Behörde prüft dann, ob das Vorhaben mit dem Baugesetzbuch, der jeweiligen Landesbauordnung und gegebenenfalls mit dem örtlichen Bebauungsplan vereinbar ist. Ebenso werden Aspekte wie Abstandsflächen, Brand- und Lärmschutz, Erschließung, Denkmalschutz und der Schutz der Nachbarschaft berücksichtigt.

  Wer ohne eine erforderliche Baugenehmigung baut, muss mit einer Anordnung zum sofortigen Baustopp, Rückbauverfügungen, Bußgeldern oder sogar strafrechtlichen Konsequenzen rechnen. Daher ist es unerlässlich, sich frühzeitig mit den rechtlichen Rahmenbedingungen auseinanderzusetzen und eine ordnungsgemäße Genehmigung einzuholen, bevor mit dem Bau begonnen wird.

  Die gesetzliche Bearbeitungszeit der Behörde bei Vorliegen eines vollständigen Antrags beträgt 3 Monate. Die realistische Bearbeitungszeit kann je nach Bauvorhaben deutlich länger dauern.

• Baulandmobilisierungsgesetz

  Das Baulandmobilisierungsgesetz, das am 23. Juni 2021 in Kraft getreten ist, hat das Baugesetzbuch (BauGB) und weitere Vorschriften geändert, um Kommunen mehr Handlungsspielraum bei der Aktivierung von Bauland und der Schaffung von Wohnraum zu geben. Ziel ist es, ungenutzte oder untergenutzte Flächen schneller zu bebauen, den Wohnungsbau – insbesondere den sozialen und bezahlbaren Wohnraum – zu fördern und spekulativem Zurückhalten von Grundstücken entgegenzuwirken.

  Kernpunkte des Gesetzes sind neue und erweiterte Instrumente für Gemeinden. Dazu gehört der sogenannte sektorale Bebauungsplan mit dem Flächen gezielt für den sozialen Wohnungsbau festgesetzt werden können. Außerdem wurden die Möglichkeiten für Befreiungen vom Bebauungsplan in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erweitert, um beispielsweise Nachverdichtungen oder die Umnutzung bestehender Gebäude zu erleichtern. Mit dem ebenfalls enthaltenen Baugebot können Eigentümer verpflichtet werden, innerhalb einer bestimmten Frist zu bauen, wenn ein Grundstück ungenutzt bleibt. Das kommunale Vorkaufsrecht wurde gestärkt, sodass Gemeinden unter bestimmten Bedingungen – etwa bei Problemimmobilien oder brachliegenden Flächen – bevorzugt Grundstücke erwerben können. Eine weitere zentrale Neuerung ist die Genehmigungspflicht bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt. In der Regel betrifft dies Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen, wobei Ausnahmen beispielsweise für den Verkauf an bestehende Mieter bestehen.

  Für die Praxis bedeutet das Gesetz, dass Kommunen deutlich stärker in Bau- und Nutzungsentscheidungen eingreifen können. Bei der Umwandlung und Nutzung von Grundstücken ist mit strengeren Vorgaben zu rechnen. Bauwillige könnten, insbesondere im Bereich des Wohnungsbaus, von schnelleren Genehmigungen und klareren Rahmenbedingungen profitieren, wenn die Kommunen das Gesetz entsprechend anwenden.

• Baulastenverzeichnis

  Ein Baulastenverzeichnis ist eine wichtige behördliche Dokumentation, in der Baulasten auf bestimmten Grundstücken erfasst werden. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die ein Grundstückseigentümer gegenüber einer Stadt oder Gemeinde eingeht. Durch eine Baulast erklärt der Eigentümer sein Einverständnis, bestimmte Beschränkungen oder Verpflichtungen in Bezug auf sein Grundstück zu akzeptieren.

  Es ist sinnvoll, eine Baulast eintragen zu lassen, da dies verschiedene Vorteile mit sich bringt. Erstens schafft es Transparenz und Rechtssicherheit. Potenzielle Käufer, oder andere Interessierte können leicht Einblick in die bestehenden Baulasten auf einem Grundstück nehmen. Dadurch werden mögliche Konflikte vermieden und die rechtlichen Verpflichtungen klar kommuniziert.

  Zweitens kann die Eintragung einer Baulast dazu beitragen, öffentliche Interessen zu wahren. Baulasten können zum Beispiel festlegen, dass bestimmte Flächen für öffentliche Zwecke wie Straßen, Grünanlagen oder Spielplätze gewidmet sind. Dadurch wird die Stadtplanung unterstützt und die Infrastruktur verbessert.

  Des Weiteren kann die Eintragung einer Baulast für den Grundstückseigentümer von Vorteil sein. Durch bestimmte Baulasten können beispielsweise Baubeschränkungen oder Sicherheitsabstände zu Nachbargrundstücken festgelegt werden. Baulasten können auch dazu dienen, denkmalgeschützte Gebäude zu schützen und Auflagen für deren Erhalt festzulegen.

  Die Kosten für den Eintrag ins Baulastenverzeichnis werden üblicherweise vom Grundstückseigentümer bzw. vom Antragsteller getragen. Die genauen Gebühren sind in der Baulastengebührenordnung festgelegt und variieren je nach Art und Umfang der Baulast sowie nach dem Verwaltungsaufwand. Eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis kann in Hamburg beispielsweise beim LVG beantragt werden.

• Bauvoranfrage

  Eine Bauvoranfrage ist ein wichtiges Instrument in der Immobilienwirtschaft, um bereits vor Einreichung eines vollständigen Bauantrags verbindliche Planungssicherheit zu erhalten. Mit ihr kann der Bauherr oder Investor klären lassen, ob ein geplantes Vorhaben – etwa ein Neubau, Anbau oder eine Nutzungsänderung – grundsätzlich zulässig ist. Die Bauaufsichtsbehörde prüft dabei einzelne rechtliche Kernfragen, zum Beispiel die Vereinbarkeit mit dem Bebauungsplan, der Art der baulichen Nutzung, den Abstandsflächen oder anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen. Anders als beim vollständigen Bauantrag müssen hierfür noch nicht sämtliche Bauunterlagen vorliegen; vielmehr geht es um zentrale Punkte, die über die Realisierbarkeit entscheiden.

  Der große Vorteil der Bauvoranfrage liegt in ihrer verbindlichen Wirkung: Die Entscheidung der Behörde – der sogenannte Bauvorbescheid – gilt für einen festgelegten Zeitraum und schafft damit verlässliche Grundlagen für die weitere Projektentwicklung. Investoren können so Risiken minimieren, bevor sie Planungsleistungen beauftragen oder Grundstücke erwerben. In der Praxis wird die Bauvoranfrage häufig genutzt, um frühzeitig die Genehmigungsfähigkeit eines Konzepts zu klären, insbesondere bei komplexen Projekten oder geplanten Nutzungsänderungen.

  Grundsätzlich gilt: Die Bauvoranfrage dient dazu, rechtliche Unsicherheiten auszuräumen und Immobilientransaktionen oder Projektentwicklungen sicherer und effizienter zu machen.

• Bauzins

  Der Bauzins bezeichnet den Zinssatz, den Kreditnehmer für eine Immobilienfinanzierung zahlen. Gemeint sind in der Regel Darlehen mit längerer Zinsbindung, wie sie bei klassischen Bauvorhaben oder Immobilienkäufen üblich sind. Der Bauzins stellt damit einen zentralen Kostenfaktor jeder Immobilieninvestition dar.

  In den vergangenen zehn Jahren hat sich der Bauzins stark verändert. Während zwischen 2015 und 2021 eine ausgeprägte Niedrigzinsphase herrschte und Finanzierungen zu außergewöhnlich günstigen Konditionen möglich waren, kam es ab 2022 zu einem deutlichen Anstieg. Auslöser war vor allem die hohe Inflation, auf die die Europäische Zentralbank mit einer restriktiveren Geldpolitik reagierte. Seit 2024 bewegen sich die Bauzinsen auf einem stabileren, aber insgesamt höheren Niveau als noch wenige Jahre zuvor.

  Bauzinsen werden nicht direkt durch die Zentralbank bestimmt. Sie orientieren sich vielmehr an den langfristigen Kapitalmarktzinsen. Besonders relevant sind dabei die Renditen von Staatsanleihen sowie die sogenannten Pfandbriefe, über die sich Banken refinanzieren. Steigen diese Renditen, verteuern sich in der Regel auch Immobilienkredite.

  Neben diesen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen spielen auch individuelle Faktoren eine wichtige Rolle. Dazu zählen insbesondere die zu finanzierende Immobilie, die Bonität des Kreditnehmers, die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals, die gewählte Zinsbindung sowie die Tilgungsstruktur.

  Zusammengefasst ist der Bauzins das Ergebnis eines komplexen Zusammenspiels aus Kapitalmarkt, Geldpolitik und persönlicher Finanzierungssituation. Für Immobilienkäufer sollte nicht allein der Zinssatz im Fokus stehen, sondern eine langfristig tragfähige Gesamtfinanzierung.

• Bebauungsplan

  Der Bebauungsplan (auch B-Plan genannt) regelt verbindlich, was, wo und wie gebaut werden darf. Er legt insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, die überbaubaren Grundstücksflächen sowie die von Bebauung freizuhaltenden Flächen fest. Ziel ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung innerhalb einer Gemeinde.

  Bebauungspläne sind Satzungen – also örtliche Gesetze, die von der Gemeinde erlassen werden. Bauherren müssen sich an die Vorgaben des Bebauungsplans halten.

  Was wird im Bebauungsplan geregelt?

  Im Bebauungsplan bestimmt die Gemeinde auf Grundlage eines Satzungsbeschlusses des Gemeinderats, welche städtebaulich relevanten Nutzungen auf einem Grundstück zulässig sind. Zu den typischen Regelungsinhalten gehören:

  • Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet)

  • Maß der baulichen Nutzung (z. B. Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl, Gebäudehöhe)

  • Bauweise (offene oder geschlossene Bauweise, Baugrenzen und -linien)

  • Grünflächen, Verkehrsflächen und Erschließung

  • Stellplätze, Zufahrten, Zäune etc.

  • Gestaltungsvorgaben (z. B. Dachform, Fassadengestaltung)

  In Einzelfällen kann in Abstimmung mit der zuständigen Baubehörde von Regelungen des B-Plans abgewichen werden. Aktuelle Gesetze wie das Baulandmobilisierungsgesetz und der Gesetzesentwurf für den „Bauturbo“ sollen das zugunsten des Wohnungsbaus vereinfachen.

• Bodendenkmal

  Ein Bodendenkmal ist eine Unterart des Kulturdenkmals. Hierbei handelt es sich um im Boden liegende Überreste früherer Kult- und Bestattungsplätze, Siedlungen, Grenzziehungen, Befestigungsanlagen, Wirtschaftsbetrieben, Produktionsstätten oder Verkehrswegen. Diese werden durch die Denkmalschutzgesetze der Bundesländer definiert.

  Ob ein Grundstück unter den Denkmalschutz fällt, lässt sich anhand eines Auszugs aus der Denkmalliste der Denkmalschutzbehörde der jeweiligen Stadt oder des jeweiligen Landkreises herausfinden. Ist ein Grundstück ganz oder teilweise von einem archäologischen Denkmal berührt, so ist man als Besitzer verpflichtet, sich an der Landesarchäologie zu beteiligen. Was bedeutet das? Man ist gesetzlich aufgefordert, es im Rahmen des Zumutbaren zu schützen und zu erhalten. Die rechtmäßig ausgeübte Nutzung ist weiterhin erlaubt. Sollte sich die Nutzung ändern und damit großflächige und tiefreichende Erdeingriffe verbunden sein, muss eine Erlaubnis bei der Denkmalschutzbehörde eingeholt werden. Beim Verkauf des Grundstücks muss auf den Denkmalstatus hingewiesen werden und die untere Denkmalschutzbehörde über den Besitzerwechsel unterrichtet werden. Eigene Nachforschungen auf dem Grundstück sind nicht erlaubt – Funde müssen bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde gemeldet werden.

  Wer trägt in diesem Fall die Kosten für eine archäologische Untersuchung? Nach § 17 Absatz 2 HmbDSchG hat der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte eines Grundstücks mit Bodendenkmal die Kosten für eine archäologische Untersuchung zu tragen, die aufgrund einer behördlichen Anordnung erforderlich wird. Diese Kosten umfassen unter anderem die Kosten für die Durchführung der Untersuchung, die Auswertung der Ergebnisse sowie die Erstellung eines Berichts. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass die Kosten für die archäologische Untersuchung ganz oder teilweise von der zuständigen Denkmalschutzbehörde übernommen werden, wenn das Bodendenkmal von besonderer Bedeutung für die Erforschung der Geschichte und Kultur der Stadt Hamburg ist oder die Untersuchung im öffentlichen Interesse liegt.

  Eins der bekanntesten Bodendenkmäler Hamburgs und zudem auch namensgebend für die Hansestadt ist die, im 9. Jahrhundert von den Wikingern gegründete, „Hammaburg“. Die genaue Lage der Hammaburg ist heute nicht mehr bekannt, da die Festung im Laufe der Jahrhunderte mehrmals zerstört und wiederaufgebaut wurde. Archäologische Untersuchungen haben jedoch gezeigt, dass sie sich ungefähr auf dem heutigen Domplatz befunden haben könnte.

• Bodenrichtwert

  Der Bodenrichtwert ist ein amtlich festgelegter Durchschnittswert, der den Preis pro Quadratmeter unbebauten Grundstücks in einer bestimmten Lage angibt. Er dient als Orientierungshilfe für den Wert eines Grundstücks und wird regelmäßig (in Hamburg jährlich) von den regionalen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte berechnet.

  Wie wird der Bodenrichtwert bestimmt?

  Die Bodenrichtwerte basieren auf den tatsächlich erzielten Kaufpreisen für Grundstücke in einer Region. Dazu werden Informationen aus realen Grundstücksverkäufen gesammelt und ausgewertet. Der Bodenrichtwert gibt einen durchschnittlichen Wert für bestimmte Zonen oder Lagen (auch Bodenrichtwertzonen genannt) an, sodass die Preisschwankungen in einzelnen Stadtteilen oder Gebieten widergespiegelt werden.

  Merkmale des Bodenrichtwerts

  • Lageabhängigkeit: Der Bodenrichtwert kann stark von der Lage abhängen. Zentrale und gut angebundene Gegenden haben oft höhere Bodenrichtwerte als periphere oder ländliche Gebiete.

  • Nutzungsart: Zur Bestimmung des Bodenrichtwertes muss zunächst die Bodenrichtwertzone und die Nutzungsart des Grundstücks (Ein-/Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Büro, Laden,…) ausgewählt werden.

  • Orientierungshilfe, kein Verkaufswert: Der Bodenrichtwert gibt eine Orientierung, ist aber nicht verbindlich. Der tatsächliche Verkaufspreis eines Grundstücks kann höher oder niedriger ausfallen, abhängig von speziellen Eigenschaften des Grundstücks.

  • Richtwert für unbebaute Grundstücke: Der Bodenrichtwert bezieht sich nur auf den Boden selbst im Verhältnis zum Baupotential und berücksichtigt nicht den Wert eines eventuell aufstehenden Gebäudes.

  Nutzung des Bodenrichtwerts

  • Grundlage für die Grundstücksbewertung: Bodenrichtwerte werden häufig von Maklern, Banken und Sachverständigen als Grundlage bei der Wertermittlung von Immobilien verwendet.

  • Berechnung von Steuern: Sie spielen auch eine Rolle bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien, z. B. zur Berechnung der Grund-, Erbschafts- oder Schenkungssteuer.

  • Orientierung für Kaufinteressenten und Investoren: Bodenrichtwerte helfen Interessenten und Investoren, sich über übliche Bodenpreise und deren historische Entwicklung in einer bestimmten Region zu informieren.

• Brutto-Grundfläche (BGF) vs. Netto-Grundfläche (NGF)

  Wir starten ins Wochenende mit unserer Serie „Wissenswertes von Wittlinger & Co“ und stellen uns heute die Frage: Was ist der Unterschied zwischen der Brutto-Grundfläche (BGF) und der Netto-Grundfläche (NGF)?

  Die Brutto-Grundfläche (BGF) und die Netto-Grundfläche (NGF) sind zwei wesentliche Begriffe im Bauwesen, die sich auf die Berechnung der Flächen eines Gebäudes beziehen.

  Die Brutto-Grundfläche, im Sprachgebrauch auch als Brutto-Geschossfläche bekannt, umfasst die gesamte Fläche eines Gebäudes, gemessen an den äußeren Begrenzungen der Außenwände. Sie beinhaltet somit alle Flächen, also auch solche, die nicht direkt nutzbar sind, wie beispielsweise Wandstärken, Schächte oder Treppenhäuser. Die BGF wird oft verwendet, um die Größe eines Gebäudes insgesamt darzustellen und spielt eine wichtige Rolle in der Bauplanung, etwa zur Berechnung des Flächenbedarfs eines Grundstücks.

  Im Gegensatz dazu bezeichnet die Netto-Grundfläche die tatsächlich nutzbare Fläche eines Gebäudes. Sie umfasst die Fläche innerhalb der umschließenden Wände und schließt dabei Flächen aus, die durch Bauteile wie Wände, Stützen oder Schächte belegt sind. Die NGF wird in der Regel weiter unterteilt in Nutzflächen (z.B. Büros oder Wohnräume), Verkehrsflächen (wie Flure oder Treppen) und Funktionsflächen (Technikräume, Lagerräume etc.). Die NGF gibt also einen präziseren Überblick darüber, wie viel Raum für die tatsächliche Nutzung zur Verfügung steht.

  Zusammengefasst ist die Brutto-Grundfläche die Gesamtheit aller Flächen, während die Netto-Grundfläche nur die nutzbare Innenfläche umfasst.

• Bündnis für das Wohnen

  Das „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ ist eine Kooperation zwischen der Freien und Hansestadt Hamburg, der Wohnungswirtschaft und weiteren Akteuren des Immobilienmarktes. Ziel ist es, ausreichend neuen Wohnraum zu schaffen, bezahlbares Wohnen zu sichern und gleichzeitig eine sozial ausgewogene Stadtentwicklung zu fördern.

  Das Bündnis wurde erstmals 2011 unter dem damaligen Ersten Bürgermeister Olaf Scholz ins Leben gerufen und seitdem mehrfach fortgeschrieben. Zu den Partnern gehören u. a. städtische Wohnungsunternehmen, private Projektentwickler, Genossenschaften sowie Verbände der Bau- und Immobilienwirtschaft.

  Kerninhalte des Bündnisses sind konkrete Zielzahlen für den Wohnungsneubau – mindestens 10.000 genehmigte Wohnungen pro Jahr – sowie eine feste Quote für geförderten Wohnungsbau, um auch Haushalten mit mittlerem und geringem Einkommen Zugang zu Wohnraum zu ermöglichen. Darüber hinaus werden Maßnahmen zur Beschleunigung von Genehmigungsverfahren, zur Bereitstellung von Bauland und zur Nachverdichtung bestehender Quartiere vereinbart.

  Ein weiterer wichtiger Bestandteil ist die enge Abstimmung zwischen Politik und Wirtschaft: Regelmäßige Gespräche sorgen dafür, dass Herausforderungen wie steigende Baukosten, Fachkräftemangel oder regulatorische Anforderungen gemeinsam adressiert werden.

  Insgesamt gilt das Bündnis, welches am 18. März 2026 zum vierten Mal erneuert wurde, als ein zentrales Instrument der Hamburger Wohnungspolitik. Es trägt dazu bei, Neubauziele verbindlich festzulegen, Investitionen zu sichern und die Balance zwischen wirtschaftlichen Interessen und sozialer Verantwortung im Wohnungsmarkt zu wahren.

C

• Courtage

  Unter der „Courtage“ oder „Maklerprovision“ versteht man die Gebühr, die ein Immobilienmakler für seine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit erhält. Wenn jemand eine Immobilie kaufen, verkaufen, mieten oder vermieten möchte und die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, wird üblicherweise eine Provision fällig.

  Die Courtage ist in der Regel ein prozentualer Anteil am Kauf- oder Mietpreis der Immobilie. Die genaue Höhe der Courtage kann je nach Makler und Region unterschiedlich sein, in Deutschland gibt es dazu keine einheitliche Regelung.

  Genaue Regelungen gibt es allerdings zur Zahlungsmodalität:

  Für die private Wohnungsvermietung gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Dies besagt, dass diejenige Partei (z.B. Vermieter), die den Makler beauftragt, auch die Maklerprovision bezahlt. Das bedeutet, dass der Vermieter die Kosten trägt, wenn er einen Makler für die Vermietung einer Immobilie einsetzt.

  Beim Kauf von privaten Wohnimmobilien gilt in Hamburg das Gesetz der Provisionsteilung. Das bedeutet, dass die vereinbarte Provision hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird. Einseitige Rabatte oder Rückerstattungen sind nicht erlaubt und führen zum Verwirken des Provisionsanspruchs des beauftragten Maklers.

  Bei Immobilien, die als Kapitalanlagen genutzt werden, gilt weiterhin die Vertragsfreiheit in Bezug auf Vereinbarung der Maklerprovision. Üblicherweise richtet sich die Übernahme der Provision und die Höhe nach dem aktuellen Marktumfeld und dem Kaufpreisvolumen der Immobilie.

  Wichtig: Die genaue Höhe der Courtage und weitere Details sollten vor Abschluss eines Maklervertrags immer individuell mit dem Immobilienmakler besprochen und schriftlich im Maklervertrag festgehalten werden.

D

• Denkmalschutz

  Von Einzeldenkmälern bis zu ganzen historischen Stadtkernen – In Deutschland gibt es schätzungsweise 1,3 Millionen Kulturdenkmäler, 51 davon sind UNESCO-Welterbestätten. Denkmäler zu schützen, zu erforschen, zu erhalten und sinnvoll in die städtebauliche Entwicklung einzubeziehen, ist Aufgabe des Denkmalschutzamtes. Der Denkmalschutz in Deutschland ist Sache der Bundesländer, daher hat jedes der 16 Bundesländer sein eigenes Denkmalschutzgesetz (DSchG).

  Welche Arten von Denkmälern gibt es?

  Baudenkmale: Hierunter fallen zum Beispiel Gebäude, an deren Erhalt ein öffentliches Interesse besteht. Gründe für Denkmalschutz könnten aufgrund von architektonischen oder historischen Aspekten bestehen.

  Kulturdenkmale: Hierunter versteht man Sachen, Sachgesamtheiten und Teile von Sachen, an deren Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht.

  Gartendenkmal: Ein Gartendenkmal ist eine Grünanlage, ein Friedhof, eine Allee oder eine Garten- oder Parkanlage, dessen Erhaltung im Interesse der Allgemeinheit liegt. Ein Hamburger Beispiel ist der Hauptfriedhof Ohlsdorf.

• Denkmalschutz-Afa

  Die Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung bei Baudenkmälern) ermöglicht es Eigentümern denkmalgeschützter Gebäude in Deutschland, die Kosten für Sanierung und Modernisierung steuerlich abzusetzen. Ziel ist es, den Erhalt wertvoller Bauten zu fördern.

  Eigentümer können die Sanierungskosten steuerlich geltend machen, wobei zwischen selbstgenutzten und vermieteten Immobilien unterschieden wird. Bei selbstgenutzten Immobilien können 90 % der Sanierungskosten über zehn Jahre abgeschrieben werden, jährlich also 9 % der anerkannten Aufwendungen. Bei vermieteten Immobilien können die Sanierungskosten über zwölf Jahre abgeschrieben werden: in den ersten acht Jahren 9 % und in den folgenden vier Jahren 7 % pro Jahr.

  Um die Denkmalschutz-AfA nutzen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Das Gebäude muss als Denkmal anerkannt und in die Denkmalliste eingetragen sein. Alle Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten müssen vor Beginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und genehmigt werden. Die Sanierungskosten müssen durch Rechnungen und Zahlungsbelege nachgewiesen werden.

  Die steuerliche Geltendmachung erfolgt über die jährliche Einkommensteuererklärung. Hierbei ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde erforderlich, die die Maßnahmen und deren Kosten bestätigt.

  Die Denkmalschutz-AfA bietet erhebliche finanzielle Vorteile. Eigentümer können einen Großteil der oft hohen Sanierungskosten steuerlich absetzen und gleichzeitig zum Erhalt des kulturellen Erbes beitragen. Zudem können denkmalgeschützte Immobilien durch ihre historische Einzigartigkeit langfristig an Wert gewinnen.

  Die Denkmalschutz-AfA ist ein wichtiges Instrument zur Förderung des Erhalts von Baudenkmälern in Deutschland. Sie entlastet Eigentümer finanziell und unterstützt die Pflege des kulturellen Erbes. Wer in ein denkmalgeschütztes Gebäude investiert, profitiert nicht nur steuerlich, sondern trägt auch zur Bewahrung historischer Bauwerke bei.

• Due Diligence

  Der Begriff Due Diligence stammt aus dem Englischen und bedeutet „gebührende Sorgfalt“. Im Immobilienbereich beschreibt er die sorgfältige Prüfung einer Immobilie vor einer Anmietung, einem Kauf oder einer Investition. Ziel der Due Diligence ist es, Risiken frühzeitig zu erkennen und die Stärken und Schwächen der Immobilie zu analysieren. Dabei werden verschiedene Aspekte geprüft.

  Legal Due Diligence

  Zunächst werden die rechtlichen Rahmenbedingungen geprüft, wie beispielsweise Grundbucheinträge, bestehende Mietverträge oder mögliche Baulasten. Außerdem wird überprüft, ob die Immobilie legal errichtet wurde und den geltenden Bauvorschriften entspricht.

  Technical Due Diligence

  Ein weiterer wichtiger Punkt ist der technische Zustand der Immobilie. Hierbei wird geprüft, ob Schäden und Sanierungsbedarf an Dach, Fassade oder Leitung bestehen oder sich Schadstoffe oder Altlasten im Gebäude oder Boden befinden. Außerdem werden alle technischen Anlagen, die weiter genutzt werden sollen, auf Funktionsfähigkeit, regelmäßige Wartung und aktuellen Stand der Technik überprüft.

  Financial und Tax Due Diligence

  Zusätzlich spielen finanzielle und steuerliche Faktoren eine Rolle. Es wird bewertet, ob der Kaufpreis angemessen ist und anlaufende Kosten oder Verpflichtungen, wie etwa Instandhaltungskosten, zu erwarten sind. Ebenso wichtig ist die Analyse von Markt und Lage, um herauszufinden, ob die Immobilie sich in einer guten Umgebung befindet und langfristig rentabel ist, beispielsweise durch Vermietung. Insbesondere bei Gewerbeimmobilien oder einer Transaktion als Share Deal sind die Auswertungen des Steuerberaters wichtig, um Risiken durch Umsatzsteuerschäden oder latente Steuern zu minimieren.

  Environmental Due Diligence

  Im Zuge des steigenden Bewusstseins und der erhöhten Anforderungen für Umweltschutz hat sich in den letzten Jahren ein weiterer Prüfungsschwerpunkt entwickelt. Immobilien werden heutzutage auch auf ihre Nachhaltigkeit (Baumaterialien, Drittverwendung) und Energieeffizienz (Dämmung, Heizsystem/Energieträger) geprüft und bewertet.

  Die Due Diligence hilft Käufern, eine fundierte Entscheidung zu treffen und potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen. Eine Vendor-DD (Verkäufer-Due Diligence) kann einem Verkäufer frühzeitig Einblicke in eventuelle Fallstricke während des Verkaufsprozesses geben.

E

• Erbbaurecht

  Das Erbbaurecht ist ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht. Es sichert einer juristischen oder natürlichen Person durch einen Erbbaurechtsvertrag das Recht, langfristig auf einem fremden Grundstück Gebäude oder andere bauliche Anlagen zu errichten und zu nutzen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein.

  Das Erbbaurecht wird in der Regel für einen festgelegten Zeitraum, oft zwischen 50 und 99 Jahren, bestellt. Während dieser Zeit ist der Erbbauberechtigte befugt, das Grundstück gemäß der Vereinbarungen im Vertrag zu bebauen und zu nutzen. Diese Nutzung kann Wohn-, Gewerbe- oder Industriezwecken dienen.

  Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) eine periodische Gebühr, die als Erbbauzins bezeichnet wird. Das Erbbaurecht kann beliebig oft verlängert werden. Endet der Erbbaurechtsvertrag (Heimfall), entfällt das Nutzungsrecht der aufstehenden Gebäude für den Erbbaurechtsnehmer. Das Eigentum an den Bauten geht auf den Grundstückseigentümer über. Dieser ist verpflichtet, dem Erbbaurechtsnehmer eine Ablöse in Höhe von mindestens 2/3 des Verkehrswertes zu zahlen. Davon abweichende Regelungen können im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden.

  Das Erbbaurecht bietet Vorteile für beide Parteien: Der Grundstückseigentümer behält sein Eigentum und erhält regelmäßige Erbbauzinszahlungen, während der Erbbauberechtigte die Möglichkeit hat, langfristig zu bauen und zu nutzen, ohne das gesamte Grundstück kaufen und somit ein hohes Anfangsinvestment tätigen zu müssen.

• Ertragswert

  Der Ertragswert bezeichnet in der Immobilienwirtschaft den Wert einer Immobilie, der sich aus den künftig erzielbaren Erträgen ableitet.

  Im Mittelpunkt steht dabei nicht der reine Herstellungs- oder Wiederbeschaffungswert, sondern die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie. Das Verfahren wird insbesondere bei renditeorientierten Objekten wie Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden oder anderen vermieteten Gewerbeimmobilien angewendet, bei denen die regelmäßigen Einnahmen – meist aus Mieten oder Pachten – den zentralen Werttreiber darstellen.

  Zur Ermittlung des (vereinfachten) Ertragswerts werden zunächst die jährlichen Einnahmen erfasst und um Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis bereinigt, um den sogenannten Reinertrag zu erhalten. Anschließend wird der Bodenwert separat ermittelt, meist über Vergleichsdaten, und vom Reinertrag die Bodenwertverzinsung abgezogen, um den Gebäudereinertrag zu bestimmen. Dieser wird über die Restnutzungsdauer der Immobilie mit einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz abgezinst. Der endgültige Ertragswert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und dem kapitalisierten Gebäudereinertrag. Das Verfahren liefert somit einen marktorientierten Wert, der die zu erwartende Rendite widerspiegelt und damit besonders für Investoren, Banken und Bewertungsverfahren im Rahmen der Immobilienfinanzierung von Bedeutung ist.

  Zu beachten ist, dass bei dieser Wertermittlungsmethode Vergleichsdaten aus den Vorjahren (z.B. Gutachterausschuss, Bodenrichtwerte) genutzt werden. Bei starken wirtschaftlichen Veränderungen – wie zuletzt erlebt – muss der ermittelte Ertragswert einer kritischen, marktaktuellen Bewertung unterzogen werden, um zum Beispiel einen geeigneten Verkaufspreis zu bestimmen.

• ESG

  ESG ist ein zentraler Begriff in der Immobilien- und Finanzbranche und steht für die drei Bereiche Environmental (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmensführung). Er beschreibt die Nachhaltigkeitskriterien für Unternehmen oder Immobilien, die Einfluss auf Planung, Bau, Betrieb und Bewertung haben. Im Bereich Environmental geht es vor allem um ökologische Aspekte wie Energieeffizienz, CO₂-Emissionen, den Einsatz erneuerbarer Energien sowie eine ressourcenschonende Bauweise. Immobilien mit schlechter Energiebilanz weisen schon jetzt Wertverluste auf und können als sogenannte „Stranded Assets“ gelten. Der soziale Aspekt umfasst unter anderem besondere Nutzungen wie Kindergärten, Kliniken oder soziale Einrichtungen und besondere Bedürfnisse der Nutzer, beispielsweise Barrierefreiheit, Gesundheit und Wohlbefinden durch gute Licht- und Luftverhältnisse, Sicherheit sowie die Schaffung von bezahlbarem Wohn- oder attraktivem Arbeitsraum. Besonders bei modernen Büroimmobilien spielt dies im Zusammenhang mit neuen Arbeitswelten eine immer größere Rolle. Der Bereich Governance bezieht sich auf die verantwortungsvolle und transparente Unternehmensführung, etwa durch nachhaltige Investmentstrategien, Inklusion sowie Risikomanagement. Gemäß EU-Richtlinien sind große Unternehmen bereits jetzt schon verpflichtet ESG-Reportings zu veröffentlichen.

  Im Bereich Finanzen und Investment gewinnt ESG immer mehr an Bedeutung, da sowohl Investoren als auch Banken und Gesetzgeber verstärkt auf nachhaltige Kriterien achten müssen. Dadurch beeinflusst ESG nicht nur die Finanzierung und Regulierung, sondern auch direkt den Wert und die Vermietbarkeit von Immobilien.

F

• Flächennutzungsplan

  Ein Flächennutzungsplan ist ein Instrument der räumlichen Planung, das eingesetzt wird, um die Nutzung und Entwicklung von Flächen in einer Stadt oder Gemeinde langfristig zu steuern. Er legt fest, wie verschiedene Flächen im Gemeindegebiet genutzt werden sollen, z.B. für Wohngebiete, Gewerbegebiete, Grünflächen oder Verkehrsflächen.

  Der Flächennutzungsplan dient als Grundlage für die räumliche Entwicklung einer Gemeinde. Er hat eine horizontale Perspektive, da er die Flächennutzung im gesamten Gemeinde- oder Stadtgebiet betrachtet. Er wird in der Regel für einen Planungshorizont von 10 bis 15 Jahren erstellt und regelmäßig überarbeitet.

  Der Flächennutzungsplan ist rechtlich bindend für die nachfolgende Bauleitplanung. Insbesondere für die Aufstellung von Bebauungsplänen. Bebauungspläne konkretisieren die Vorgaben des Flächennutzungsplans für einzelne Teilbereiche einer Gemeinde. Der Flächennutzungsplan gibt also die übergeordneten Ziele und Leitlinien für die städtebauliche Entwicklung vor, während der Bebauungsplan detailliertere Festsetzungen für einzelne Flächen enthält.

  Der Flächennutzungsplan wird in einem öffentlichen Verfahren aufgestellt. Er bietet Bürgerinnen und Bürgern sowie anderen Akteuren die Möglichkeit, sich einzubringen und Stellungnahmen abzugeben. Er bildet eine wichtige Grundlage für die Planung und Entwicklung einer Gemeinde, um eine ausgewogene, nachhaltige und zukunftsfähige Nutzung von Flächen zu gewährleisten.

• Forward Deal

  Ein Forward Deal bezeichnet den Erwerb einer Immobilie bereits während ihrer Entwicklungs- oder Bauphase. Der Käufer, meist ein institutioneller Investor, schließt den Kaufvertrag ab, bevor das Objekt fertiggestellt ist. Die Übergabe der Immobilie erfolgt erst nach Abschluss der Bauarbeiten und der Erfüllung der vertraglich vereinbarten Voraussetzungen.

  Für den Projektentwickler bietet ein Forward Deal den Vorteil, dass bereits frühzeitig Planungssicherheit geschaffen wird und der spätere Verkaufserlös gesichert ist. Das kann die Finanzierung des Projekts erleichtern und das wirtschaftliche Risiko reduzieren. Der Investor erhält im Gegenzug die Möglichkeit, eine moderne und häufig energieeffiziente Immobilie zu erwerben, ohne selbst die Projektentwicklung übernehmen zu müssen. Zudem können häufig bereits während der Planungs- und Bauphase bestimmte Ausstattungs- oder Qualitätsanforderungen abgestimmt werden.

  Beim Forward Deal trägt der Projektentwickler grundsätzlich das wesentliche Entwicklungs-, Bau- und Fertigstellungsrisiko bis zur Übergabe der Immobilie. Der Kaufpreis wird in der Regel erst bei Fertigstellung oder zu festgelegten Meilensteinen, zum Beispiel in Anlehnung an die Makler- und Bauträgerverordnung, fällig. Da die Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht fertiggestellt ist, bestehen für den Käufer insbesondere Risiken hinsichtlich möglicher Bauverzögerungen, Kostensteigerungen oder einer nicht vollständig erreichten Vermietungssituation. Dennoch stellt der Forward Deal eine etablierte Transaktionsform dar, die insbesondere bei Neubauprojekten im Wohn-, Büro- und Logistikbereich häufig Anwendung findet.

G

• Geldwäschegesetz

  Geldwäsche ist der Prozess, bei dem Geld, das aus illegalen Aktivitäten stammt, in den legalen Wirtschaftskreislauf eingeschleust wird. Der Immobiliensektor ist dabei besonders anfällig, weil hohe Summen schnell und diskret transferiert werden können. Auch Immobilienmakler müssen daher besonders wachsam sein.
  Um Geldwäsche zu verhindern, hat die Bundesregierung strenge Regeln eingeführt. Makler müssen sich an das Geldwäschegesetz halten, das sowohl interne als auch externe Maßnahmen vorschreibt.

  Interne Maßnahmen:
  Makler müssen ihre Mitarbeiter regelmäßig schulen, damit diese verdächtige Aktivitäten erkennen können. Außerdem sind sie verpflichtet, die Zuverlässigkeit ihrer Angestellten zu überprüfen und sicherzustellen, dass alle Prozesse ordnungsgemäß dokumentiert sind. Zusätzlich muss jedes Maklerunternehmen eine Risikoanalyse der eigenen Kundengruppen und einen schriftlichen Prozess für die Geldwäscheprüfung vorhalten sowie bei der Financial Intelligence Unit (FIU), der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen des Zolls, registriert sein.

  Externe Maßnahmen:
  Makler müssen die Identität ihrer Kunden überprüfen. Vor jedem Geschäft müssen Käufer und Verkäufer Ausweise oder andere Dokumente vorlegen. Besonders bei Firmen ist eine gründliche Überprüfung notwendig, inklusive Handelsregisterauszügen und Informationen über wirtschaftlich Berechtigte, z.B. durch Einsichtnahme in das Transparenzregister.

  Verdachtsmomente und Meldepflichten:
  Makler sind verpflichtet, verdächtige Aktivitäten an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) zu melden. Verdachtsmomente sind z.B., wenn Kunden große Summen in bar zahlen wollen oder keine Finanzierungsnachweise vorlegen können.

  Seit dem 26. Juni 2017 müssen Makler die Identität ihrer Kunden überprüfen, sobald ein ernsthaftes Interesse am Abschluss eines Kaufvertrags besteht. Auch bei Besichtigungsterminen müssen Makler die Identität der Kunden feststellen. Zuletzt wurde das Gesetz auf den gewerblichen Vermietungssektor erweitert, sodass die Prüfungspflicht nun auch für Mietflächen mit einer monatlichen Nettokaltmiete ab 10.000,00 € aufwärts gilt.
  Diese Maßnahmen sollen sicherstellen, dass Immobilienmakler aktiv dazu beitragen, Geldwäsche zu verhindern. Bei Verstößen drohen hohe Bußgelder und strafrechtliche Konsequenzen. Dies schützt die Integrität des Immobilienmarktes und bekämpft kriminelle Aktivitäten.

• Green Lease Klausel

  Eine Green Lease Klausel ist eine vertragliche Vereinbarung in Mietverträgen, die ökologische Nachhaltigkeitsziele fördern soll. Ziel ist es, den Betrieb von (überwiegend) gewerblichen Mietflächen umweltfreundlicher zu gestalten, über vertragliche Regelungen ein gemeinsames Verständnis für nachhaltiges Handeln zu schaffen und die ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) im Mietverhältnis konkret umzusetzen.

  Typische Inhalte sind:

  • Energieeffizienz: Verpflichtung zur Nutzung energieeffizienter Geräte oder LED-Beleuchtung.

  • Ressourcenschonung: Vorgaben zum Wasserverbrauch, z.  durch wassersparende Armaturen.

  • Nachhaltige Materialien: Einsatz umweltfreundlicher Baustoffe bei Umbauten oder Renovierungen, Einsatz nachhaltiger Reinigungsmittel.

  • Mülltrennung und Recycling: Regelungen zur Abfallvermeidung und getrennten Entsorgung.

  • Monitoring & Reporting: Austausch von Verbrauchsdaten (Strom, Wasser, Heizung) zur Optimierung.

  • Förderung nachhaltiger Mobilität: Bereitstellung von Fahrradstellplätzen oder Ladeinfrastruktur für E-Mobilität.

  Green Lease Klauseln sind nicht verpflichtend, werden aber zunehmend von Investoren, Projektentwicklern und ESG-orientierten Fonds gefordert. Sie unterstützen die Klimaziele, verbessern das ESG-Rating (auch gegenüber Kreditinstituten) und machen Immobilien zukunftssicher.

• Greenfield vs. Brownfield

  In der Immobilienwirtschaft werden die Begriffe Greenfield und Brownfield verwendet, um den Entwicklungszustand von Grundstücken zu beschreiben.

  Als Greenfield-Standorte bezeichnet man unbebaute oder bisher nicht für eine bauliche Nutzung entwickelte Flächen, die meist am Stadtrand oder in neu entstehenden Entwicklungsgebieten liegen. Diese Grundstücke bieten Investoren und Projektentwicklern den Vorteil, dass Bauvorhaben ohne Rücksicht auf bestehende Gebäude geplant und umgesetzt werden können. Dadurch lassen sich moderne Nutzungskonzepte oft effizienter realisieren. Gleichzeitig sind jedoch häufig Erschließungsmaßnahmen erforderlich, beispielsweise für Straßen, Ver- und Entsorgungsleitungen oder den öffentlichen Nahverkehr. Je nach Entwicklungszustand des Grundstücks kann die Baurechtschaffung länger dauern, zum Beispiel bei Baumbestand auf dem Grundstück oder häufig erforderlichen Artenschutzgutachten.

  Unter Brownfield-Standorten versteht man hingegen bereits genutzte oder bebaute Grundstücke, deren ursprüngliche Nutzung aufgegeben wurde. Dazu zählen beispielsweise ehemalige Industrie-, Gewerbe- oder Logistikflächen oder auch alte Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken, die für Nachverdichtungsmaßnahmen genutzt werden. Die Entwicklung solcher Areale bietet die Chance, bestehende Infrastruktur zu nutzen und innerstädtische Flächen zu revitalisieren. Allerdings können Brownfield-Projekte mit höheren Risiken und Kosten verbunden sein, etwa durch den Rückbau bestehender Gebäude, die Beseitigung von durch vorherige Nutzungen entstandene Altlasten oder komplexe Genehmigungsverfahren. Auch die Kaufpreisgestaltung bei Brownfields kann komplexer sein, da die Verkäufer häufig noch einen Wert in der bestehenden Bebauung sehen, diese für die Käufer aber eher wertmindernd ist, da Abrisskosten entstehen.

• Grundbuch

  Das Grundbuch ist ein (eingeschränkt) öffentliches Register, das Informationen über Eigentumsrechte und Belastungen von Grundstücken enthält. Es dient der rechtlichen Absicherung von Immobilieneigentum und der Dokumentation von Rechtsverhältnissen im Zusammenhang mit Grundstücken. Das Grundbuch ist unterteilt in immobilienbezogene Grundbuchblätter, diese wiederrum sind unterteilt in Deckblatt, Bestandsverzeichnis und die Abteilungen I, II und III. Die Abteilungen I-III genießen öffentlichen Glauben, können also ohne weitere Überprüfung als richtig angenommen werden.

  Pro Grundbuchblatt werden grundlegende Informationen zu der betreffenden Immobilie festgehalten, wie z.B. Lage und Größe (Bestandsverzeichnis), Eigentumsverhältnisse (Abt. I), eventuellen Belastungen wie Grunddienstbarkeiten oder Wohnrechte (Abt. II) und Hypotheken/Grundschulden (Abt. III).

  Die Informationen aus dem Grundbuch und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten sind wichtige Informationen für jeden Immobilienverkäufer oder Immobilienerwerber. Die Einsichtnahme in das Grundbuch ist jedoch eingeschränkt auf Personen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können oder vom Eigentümer bevollmächtigt sind, sowie Behörden, Notare und Gerichte.

  Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt geführt, das in der Regel Teil des örtlichen Amtsgerichts ist. Dort kann auch die Einsichtnahme beantragt werden, die in der Regel kostenpflichtig für den Einsichtnehmenden ist.

  Ein Eintrag in das Grundbuch wird durch einen Notar oder eine vergleichbare autorisierte Person beantragt, wenn es zu einer Übertragung des Eigentums oder zu einer Belastung des Grundstücks kommt. Die Eintragung selbst erfolgt durch das Grundbuchamt.

  Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch betragen zwischen 0,8% und 1% des Gegenstandswerts der Eintragung (Kaufpreis, Grundschuld, Recht/Belastung).

• Grunderwerbsteuer

  Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die in Deutschland beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien anfällt. Sie wird vom Käufer an das zuständige Finanzamt gezahlt und ist eine einmalige Steuer, die beim Eigentumsübergang fällig wird. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und beträgt einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises. In Hamburg liegt der aktuelle Steuersatz beispielsweise bei 5,5%.

  Die Grunderwerbsteuer wird erhoben, wenn:

  • Ein Grundstück oder eine Immobilie verkauft wird,

  • Anteile an Grundstücks- oder Immobiliengesellschaften übertragen werden, sofern sie bestimmte Schwellenwerte überschreiten.

  Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis der Immobilie. Im Regelfall wird der Kaufpreis als Grundlage verwendet; bei Schenkungen oder Erbschaften hingegen fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern es kommen Erbschafts- bzw. Schenkungssteuern zur Anwendung.

  Beispiele für steuerfreie Erwerbe:

  In ganz Deutschland – und damit auch in Hamburg – gibt es einige Ausnahmen, bei denen keine Grunderwerbsteuer erhoben wird:

  1. Erwerbe innerhalb der Familie: Der Kauf von Immobilien unter Ehepartnern oder nahen Familienmitgliedern (z. B. Eltern und Kinder) ist von der Grunderwerbsteuer befreit.

  2. Erbschaften und Schenkungen: Wenn Immobilien im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung übertragen werden, fällt stattdessen Erbschafts- oder Schenkungssteuer an, die Grunderwerbsteuer entfällt.

  3. Geringwertige Erwerbe unter 2.500 Euro: In seltenen Fällen, wenn der Kaufpreis unter dieser Grenze liegt, wird keine Grunderwerbsteuer fällig.

  Fälligkeit und Zahlung

  Nach Beurkundung des Kaufvertrags stellt das Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid aus. Der Käufer ist verpflichtet, die Steuer zu entrichten, und zwar meist innerhalb eines Monats nach Zugang des Bescheids. Die Immobilie wird erst dann ins Grundbuch auf den neuen Eigentümer umgeschrieben, wenn die Grunderwerbsteuer vollständig gezahlt wurde und die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt.

• Grundschuld

  Die Grundschuld ist wie die Hypothek ein Grundpfandrecht. Sie dient als Sicherheit für einen Kredit oder eine Darlehensvereinbarung und sichert die Zahlung eines Geldbetrags ab. Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld gibt dem Gläubiger (normalerweise einer Bank oder einem Kreditgeber) das Recht, das besichernde Grundstück zu verkaufen, um die ausstehende Schuld zu begleichen, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

  Da die Grundschuld nicht wie die Hypothek unmittelbar mit dem besicherten Gut (hier Grundstück) zusammenhängt, wird in der Regel eine Sicherungsabrede getroffen. Diese definiert den genauen Zweck der Grundschuldeintragung. Zusätzlich ist die Grundschuld nicht unmittelbar vom Bestehen einer zu sichernden Forderung abhängig. Daher kann die im Grundbuch eingetragene Höhe von der vereinbarten Kreditsumme abweichen.

  Eine Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs des betreffenden Grundstücks eingetragen, um die Rechte des Gläubigers zu dokumentieren. Die Eintragung umfasst die Höhe der Grundschuld nebst Zinssatz. Auch der Zinssatz weicht in der Regel von den tatsächlichen Vereinbarungen des Kreditvertrags ab.

  Grundsätzlich kann eine eingetragene Grundschuld im Zuge einer Immobilientransaktion übertragen oder mitverkauft werden. In der Regel wird jedoch im Zuge der Transaktion die Löschung beantragt. Sofern die Grundschuld noch mit einer Verpflichtung aus einem Kreditvertrag einhergeht, ist hierfür die Zustimmung des Kreditgebers notwendig. Die Löschungsbewilligung wird unter dem Vorbehalt erteilt, dass die noch ausstehende Forderung aus dem Kaufpreis beglichen und somit abgelöst wird. Achtung: wenn die Ablöse des Darlehens vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit erfolgt, können Kreditinstitute Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe der entgangenen Zinsen geltend machen.

  Wenn die Kreditschuld vollständig beglichen ist, kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden. Die Löschung muss aktiv beantragt werden, sie erfolgt nicht automatisch. Eine Grundschuld kann jedoch auch bestehen bleiben und zur Sicherung zukünftiger Darlehen genutzt werden. In diesem Fall ist es wichtig, sich vom ursprünglichen Kreditgeber schriftlich bestätigen zu lassen, dass alle Forderungen aus dem Darlehensvertrag beglichen sind.

H

• Heizungsgesetz

  Das Heizungsgesetz bleibt eines der zentralen Themen für Eigentümer, Vermieter und die Immobilienwirtschaft. Seit 2024 gilt im Gebäudeenergiegesetz grundsätzlich: Neue Heizungen sollen perspektivisch zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Pflicht greift im Bestand jedoch nicht pauschal sofort, sondern ist eng mit der kommunalen Wärmeplanung verbunden. Großstädte müssen ihre Wärmeplanung bis Mitte 2026 vorlegen, kleinere Kommunen bis Mitte 2028. Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben und defekte Anlagen grundsätzlich auch repariert werden.

  Mit der geplanten Novelle zeichnet sich nun ein deutlicher Kurswechsel ab. Nach aktuellen Berichten zum Referentenentwurf des Bundeswirtschaftsministeriums soll das bisherige Regelwerk technologieoffener und flexibler werden. Insbesondere soll der verpflichtende Umstieg auf erneuerbare Energien beim Heizungseinbau gelockert werden; auch ein ausdrückliches Verbot fossiler Brennstoffe nach 2045 ist im Entwurf offenbar nicht mehr vorgesehen. Wichtig ist dabei: Es handelt sich derzeit um einen Entwurf, nicht um geltendes Recht.

  Für Eigentümer bedeutet das zunächst mehr Spielraum, aber noch keine endgültige Planungssicherheit. Wer heute über eine neue Heizung entscheidet, sollte deshalb nicht nur auf die politische Debatte schauen, sondern auch auf die langfristige Wirtschaftlichkeit. CO₂-Kosten, Energiepreise, Förderprogramme, ESG-Anforderungen und die Entwicklung der lokalen Wärmeplanung bleiben entscheidende Faktoren. Gerade im Bestand wird es künftig weniger um einfache Verbote gehen, sondern stärker um die Frage, welche Lösung technisch, wirtschaftlich und nachhaltig zum jeweiligen Gebäude passt.

• Hypothek

  Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht und dient der Besicherung einer langfristigen Darlehensvereinbarung, die es Personen ermöglicht, den Erwerb einer Immobilie zu finanzieren. Das Besondere an einer Hypothek ist, dass sie – anders als eine Grundschuld – fest mit dem konkreten Darlehen verbunden ist und nur zur Besicherung des Darlehenszweckes dient.

  Der Finanzierungsprozess beginnt mit dem Antrag des Kreditnehmers bei einem Finanzinstitut oder Kreditgeber. Dieser prüft die finanzielle Situation des Antragstellers, einschließlich Bonität, Einkommen und Kreditgeschichte und das Verhältnis der gewünschten Kredithöhe zum Wert der Besicherung, also der damit zu erwerbenden Immobilie.

  Die Konditionen der Hypothek werden im Hypothekenvertrag festgelegt. Hierbei geht es um Aspekte wie den Zinssatz, die Laufzeit des Darlehens und die Höhe und Form der monatlichen Rückzahlung. Die monatliche Zahlung einer Hypothek setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Es gibt verschiedene Rückzahlungsarten, z.B. Annuitätendarlehen (Zinssatz und Tilgungssatz bleiben über die Gesamtlaufzeit gleich, Rate sinkt im Laufe der Zeit), Ratentilgung (die Rückzahlungsrate bleibt konstant, der Zinssatz ebenfalls, die Tilgungshöhe passt sich an) oder endfällige Tilgung (Rückzahlung der aufsummierten Zinsen und Tilgung am Ende der Darlehenslaufzeit). Nach Unterzeichnung des Darlehensvertrags wird die Hypothek in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.

  Wenn ein Kreditnehmer versäumt, die vereinbarten Zahlungen zu leisten, hat das Kreditinstitut das Recht hat, die Immobilie zu verwerten, sprich zu verkaufen, um die ausstehenden Schulden zu begleichen.

  Mit vollständiger Rückzahlung der Hypothek erlischt diese automatisch, eine Grundschuld bleibt bestehen. Eine Hypothek wird heutzutage eher selten eingesetzt, gängiger ist die Vergabe von Grundschulden.

I

• Immobilienmakler

  Ein guter Immobilienmakler ist ein professioneller Vermittler zwischen Eigentümern und Interessenten. Er unterstützt beim Verkauf, Kauf oder bei der Vermietung von Immobilien und sorgt dafür, dass Angebot und Nachfrage zusammenfinden. Dabei übernimmt er nicht nur eine vermittelnde Rolle, sondern begleitet den gesamten Prozess von der ersten Beratung bis zum Vertragsabschluss.

  Die Tätigkeit des Immobilienmaklers ist vielseitig und verbindet kaufmännische, rechtliche und kommunikative Aufgaben. Er akquiriert Eigentümer, berät sie zu Marktpreisen, Vermarktungsstrategien und dem Ablauf eines Verkaufs oder einer Vermietung und schließt Maklerverträge ab.

  Zu seinen Aufgaben gehört außerdem die Bewertung und Vermarktung von Immobilien. Dafür analysiert er Lage, Objektzustand und Marktentwicklung, ermittelt einen marktgerechten Kauf- oder Mietpreis und erstellt professionelle Exposés. Die Immobilie bewirbt er über die eigene Homepage, sein Netzwerk, Social Media und die Onlineportale.

  Darüber hinaus betreut der Immobilienmakler Interessenten, bearbeitet Anfragen, wählt geeignete Käufer oder Mieter aus, organisiert Besichtigungen und prüft bei Bedarf die Bonität. Abschließend begleitet er den gesamten Prozess bis zum Vertragsabschluss, führt Verhandlungen, stimmt Kauf- oder Mietverträge ab und arbeitet mit Notaren, Banken und Hausverwaltungen zusammen.

  Bestenfalls ist ein guter Immobilienmakler in einem serösen Berufs- und Weiterbildungsverband, wie zum Beispiel dem IVD Immobilienverband Deutschland, organisiert und/oder zusätzlich offiziell zertifiziert.

  Kurz gesagt: Der Immobilienmakler ist weit mehr als nur Vermittler. Er ist Berater, Marktkenner und Organisator zugleich und sorgt dafür, dass Immobiliengeschäfte für alle Beteiligten transparent, sicher und erfolgreich abgewickelt werden.

• Immobilienteilverkauf

  Ein Immobilienteilverkauf bezeichnet den Verkauf eines Teils einer Immobilie anstelle der gesamten Immobilie. Bei dieser Art von Transaktion wird in der Regel nur ein prozentualer Anteil oder ein klar definierter Bereich der Immobilie an einen Käufer übertragen. Dieser Teil kann beispielsweise ein Apartment in einem Mehrfamilienhaus, ein Grundstücksabschnitt oder ein ideeller Gebäudeteil, z.B. die Hälfte, sein.

  Die Gründe für einen Immobilienteilverkauf können vielfältig sein. Häufige Motivationen sind kurzfristiger Liquiditätsbedarf oder Erbschaftsangelegenheiten, bei denen mehrere Erben eine Lösung für die Aufteilung oder den Verkauf der Immobilie suchen. In finanziell schwierigen Situationen kann ein Teilverkauf dazu dienen, benötigtes Kapital freizusetzen. Zudem gibt es Fälle, in denen Eigentümer die Nutzung ihres Grundstücks optimieren möchten, sei es durch den Verkauf eines Teils des Grundstücks oder eines spezifischen Gebäudeteils. Ebenso kann ein Immobilienteilverkauf bei Scheidungen oder Trennungen auftreten, wenn ehemalige Partner ihre Eigentumsanteile teilen müssen.

  Vorteile eines Immobilienteilverkaufs liegen in seiner Flexibilität, da er maßgeschneidert werden kann, um den Bedürfnissen der beteiligten Parteien gerecht zu werden. Dies ermöglicht es Verkäufern, Kapital freizusetzen, ohne die gesamte Immobilie aufgeben zu müssen, und kann Konflikte in Erbschaftsangelegenheiten lösen. Auf der anderen Seite kann ein Teilverkauf auch komplex sein, da er sorgfältige Planung und Beratung erfordert. Es besteht auch das Risiko einer potenziellen Wertminderung des verbleibenden Teils der Immobilie.

  Insgesamt kann ein Immobilienteilverkauf eine praktikable Lösung für bestimmte Situationen sein, er erfordert jedoch eine gründliche Prüfung der Vor- und Nachteile sowie eine sorgfältige Abwägung der individuellen Bedürfnisse und Ziele der beteiligten Parteien.

• Indexmiete

  Eine Indexmiete ist eine spezielle Form der Mietpreisvereinbarung, bei der die Entwicklung der Miete an einen bestimmten Index gekoppelt wird. In der Regel wird der Verbraucherpreisindex (VPI) verwendet (Verbraucherpreisindexmiete) . Der Verbraucherpreisindex misst die durchschnittliche Preisentwicklung für Waren und Dienstleistungen, die von Privathaushalten konsumiert werden.

  Die Indexmiete mit Anpassung nach VPI bedeutet, dass die Miete regelmäßig, meist jährlich, an die Veränderung des Verbraucherpreisindex angepasst wird. Wenn der VPI steigt, erhöht sich auch die Miete, wenn er sinkt, verringert sich die Miete entsprechend. Diese Anpassung soll sicherstellen, dass der Vermieter vor Inflation geschützt ist und die Mieterseite vor übermäßigen Mietsteigerungen bewahrt wird.

  Die genaue Formel zur Berechnung der Mietanpassung kann im Mietvertrag festgelegt werden. Häufig wird der Prozentsatz der Mietanpassung anhand der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex festgelegt, wobei beispielsweise eine 1:1-Anpassung bedeutet, dass die Miete um denselben Prozentsatz steigt oder fällt wie der Verbraucherpreisindex.

  Die Indexmiete findet sowohl Anwendung in Gewerbemietverträgen als auch immer häufiger in Wohnungsmietverträgen. Beides ist nach aktuellem Stand rechtlich zulässig. Unzulässig sind jedoch Indexklauseln, die nur Anpassungen bei steigendem Index zulassen.

• Instandhaltungspflicht

  Die Instandhaltungspflicht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bezieht sich auf die gesetzliche Verpflichtung, das gemeinschaftliche Eigentum in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und notwendige Reparaturen und Modernisierungen durchzuführen. Diese Pflicht ist im Wohnungseigentumsgesetz im §14 geregelt.

  Wer ist für die Instandhaltung verantwortlich?

  • Gemeinschaftseigentum: Die WEG (vertreten durch die Hausverwaltung) ist für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig. Dazu gehören z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzüge, Heizungsanlage, Rohrleitungen sowie Außenanlagen wie Garten, Wege und Tiefgaragen.

  • Sondereigentum: Jeder Wohnungseigentümer ist selbst für die Instandhaltung seines Sondereigentums (also seiner Wohnung) verantwortlich. Hierzu zähen Fußböden, Wände, Sanitäreinrichtungen sowie Elektroinstallationen innerhalb der Wohnung.

  Kosten für Gemeinschaftseigentum werden aus der Instandhaltungsrücklage oder durch eine Sonderumlage finanziert. Maßnahmen müssen in der Regel durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung genehmigt werden. Notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung können von einzelnen Eigentümern eingeklagt werden, falls die WEG ihrer Pflicht nicht nachkommt.

• Instandsetzungspflicht

  Die Instandsetzungspflicht innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bezieht sich auf die Verpflichtung, Schäden oder Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum zu beheben, um dessen ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten oder wiederherzustellen.

  Wer ist verantwortlich?

  • Die WEG (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer): Grundsätzlich ist die Gemeinschaft für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 18 Abs. 1 WEG) zuständig. Dazu gehören z. B.: Dach, Fassade, Treppenhaus, gemeinschaftliche Versorgungsleitungen sowie Aufzüge

  • Der einzelne Wohnungseigentümer: Er ist für die Instandsetzung des Sondereigentums verantwortlich, also für seine eigene Wohnung (z. B. Bodenbeläge, Innenwände, Sanitäranlagen innerhalb der Wohnung).

  Besonderheiten und Ausnahmen:

  • Die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung kann individuelle Regelungen zur Instandsetzungspflicht enthalten.

  • Bei bestimmten Teilen (z. B. Fenster oder Balkone) kommt es darauf an, ob sie zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum zählen.

  • Wenn ein Schaden durch einen Eigentümer verursacht wurde, kann die WEG unter Umständen eine Kostenbeteiligung verlangen.

  Um die Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen zu gewährleisten, zahlt die Eigentümergemeinschaft in die Instandhaltungsrücklage ein. Sollte diese nicht ausreichen, um eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme zu finanzieren, kann auch eine Sonderumlage innerhalb der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.

• IVD – Immobilienverband Deutschland

  Der IVD (Immobilienverband Deutschland) ist der größte bundesweite Berufsverband der Immobilienwirtschaft in Deutschland. Er feierte 2025 sein 100-jähriges Jubiläum und vereint unter einem Dach die ehemaligen Verbände RDM und VDM und vertritt heute mehrere tausend Immobilienunternehmen, darunter insbesondere Makler, Verwalter, Sachverständige und Bauträger. Der IVD versteht sich als berufspolitische Interessenvertretung gegenüber Politik, Wirtschaft und Öffentlichkeit und setzt sich für faire, marktwirtschaftliche Rahmenbedingungen in der Immobilienbranche ein.

  Zu seinen zentralen Aufgaben gehören die Sicherung und Förderung hoher Qualitätsstandards, die Verpflichtung der Mitglieder zu regelmäßiger Weiterbildung sowie die Bereitstellung fachlicher und rechtlicher Unterstützung. Darüber hinaus bietet der Verband Marktanalysen, Vertragsmuster, Seminare und ein starkes Branchennetzwerk.

  Für uns bei Wittlinger & Co ist eine Mitgliedschaft im IVD besonders wichtig, weil sie Seriosität, geprüfte Fachkompetenz und Professionalität nach außen signalisiert. In einem wettbewerbsintensiven Markt schafft das Vertrauen bei Kunden und Geschäftspartnern. Gleichzeitig profitieren wir intern von rechtlicher Beratung, aktuellem Branchenwissen und einem starken Netzwerk – ein klarer Wettbewerbsvorteil im täglichen Geschäft.

J

• Jahressperrfrist

  Die Jahressperrfrist bezeichnet eine zeitliche Beschränkung von meist zwölf Monaten, innerhalb der bestimmte Rechte im Zusammenhang mit einer Immobilie nicht ausgeübt werden dürfen. Sie kann gesetzlich geregelt sein oder sich aus vertraglichen Vereinbarungen ergeben. Ziel ist meist, Spekulation zu verhindern oder Vereinbarungen abzusichern.

  Die wohl bekannteste Jahressperrfrist ist diejenige zwischen zwei Mieterhöhungen. So darf der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung ankündigen und – sofern rechtlich zulässig – 15 Monate nach der letzten Erhöhung die erneute Anpassung durchführen.

  Ein weiteres Beispiel aus dem Makleralltag sind Förderprogramme und öffentliche Zuschüsse. Werden Immobilien mit öffentlichen Mitteln gefördert, kann festgelegt werden, dass sie für einen bestimmten Zeitraum nicht verkauft oder anders genutzt werden dürfen. Bei Verstoß müssen Fördergelder häufig zurückgezahlt werden.

  Auch in Kaufverträgen können Sperrfristen vereinbart werden. Das kommt etwa bei vergünstigten Grundstücksverkäufen oder Projektentwicklungen vor. Käufer verpflichten sich dabei, das Objekt für mindestens ein Jahr nicht weiterzuverkaufen, um kurzfristige Spekulation zu verhindern.

  Im Mietrecht spielt die Sperrfrist eine weitere Rolle. Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, schützt § 577a BGB die Mieter für einen festgelegten Zeitraum vor Eigenbedarfskündigungen.

K

• Kampfmittel

  Was versteht man unter einer Kampfmittelbeseitigung?

  Kampfmittel aus dem Ersten und Zeiten Weltkrieg sind Munition und Munitionsteile militärischer Herkunft, die Explosivstoffe enthalten. Ihre Beseitigung ist als Gefahrenabwehr zur Aufrechterhaltung der Sicherheit sowie zur Abwehr einer unmittelbaren Gefahr für Leben oder Gesundheit der Allgemeinheit geboten.

  In Deutschland existiert ein sogenanntes Verdachtsflächen-Kataster. Dieses zeigt an, wo in Deutschland eine besonders große Gefahr besteht, im Erdreich auf noch unentdeckte Kampfmittel zu stoßen. Vor allem Großstädte sind dabei als Risikogebiet erfasst.

  Wann beantrage ich eine Kampfmittelauskunft?

  1. Ich möchte ein Grundstück oder eine Immobilie für eine Projektentwicklung erwerben und möchte das Risiko einschätzen bzw. eine eventuelle Kampfmittelsondierung einpreisen.

  2. Ich möchte meine bestehende Immobilie umbauen und einen Eingriff ins Erdreich vornehmen lassen, z.B. durch den Bau einer Tiefgarage. Auch beim Verlegen neuer Gasleitungen kann ein Auszug aus dem Kampfmittelkataster erforderlich sein.

  Ein Antrag für einen Auszug aus dem Kampfmittelkataster kann bei der Hamburger Feuerwehr gestellt werden. Zuständig hierfür ist die Abteilung „Vorbeugender Brand- und Gefahrenschutz“. Die Kosten für die Auswertung gemäß Kampfmittelverordnung inklusive Luftbildauswertung sind durch den Grundstückseigentümer bzw. Antragsteller zu tragen. Für die Überprüfung fällt ein Stundensatz von ca. 176 Euro (Stand Dezember 2022) an. Die Bearbeitungsdauer des Antrags beträgt in der Regel 2-12 Wochen. Für die eventuell anfallenden Kosten der Kampfmittelbeseitigung kommt die Freie und Hansestadt Hamburg auf.

• Kapitalertragssteuer

  Die Kapitalertragssteuer ist als eine Art der Einkommensteuer (§44 EStG) eine Steuer auf Einkünfte aus Kapitalvermögen, die beispielsweise durch Zinsen, Dividenden oder Veräußerungsgewinne aus Wertpapieren und Fonds erzielt werden. Sie dient der Besteuerung von Kapitalgewinnen und wird in Deutschland als Abgeltungssteuer erhoben.

  In der Immobilienwirtschaft betrifft die Kapitalertragssteuer insbesondere Gewinne aus Immobilien-Investments, wie Dividenden aus Immobilienfonds sowie Gewinne aus dem Verkauf von Immobilienfondsanteilen oder Unternehmensbeteiligungen mit Immobilienbezug.

  Direkte Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien unterliegen hingegen nicht der Kapitalertragssteuer, sondern werden im Rahmen der Einkommenssteuer versteuert.

  Der Kapitalertrag-Steuersatz beträgt in Deutschland pauschal 25 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die Steuer sowie ggf. Kirchensteuer. Die Steuer wird als Quellensteuer direkt von der auszahlenden Bank, dem Fonds oder der Kapitalgesellschaft einbehalten und an das Finanzamt abgeführt.

  Kapitalerträge bis zur Freibetragsgrenze von 1.000,00 € sind steuerfrei.

  Eine Ausnahme gilt für Kapitalerträge aus dem Ausland: Diese unterliegen zwar grundsätzlich ebenfalls der Kapitalertragssteuer, werden jedoch oft nicht automatisch abgeführt. In diesem Fall müssen sie in der Einkommensteuererklärung angegeben und versteuert werden.

• Katasteramt

  Ein Katasteramt ist eine Behörde oder Institution, die für die Führung und Verwaltung des Katasters zuständig ist. Das Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, das Informationen über Grundstücke, Gebäude und andere raumbezogene Daten eines bestimmten geografischen Gebiets enthält.

  Das Hauptziel eines Katasteramtes besteht darin, Eigentumsrechte an Grundstücken zu erfassen, zu dokumentieren und zu verwalten. Es hält Informationen wie Grundstücksgrenzen, Flächengrößen, Gebäudestandorte, Eigentümerdaten und weitere relevante Informationen über Grundstücke fest. Diese Informationen werden in Form von Flurkarten, auch als Liegenschaftskarten oder Katasterkarten bezeichnet, dargestellt.

  Flurkarten sind grafische Darstellungen von Grundstücken und deren Grenzen. Sie zeigen in der Regel die topografische Lage der Grundstücke, die genauen Grenzverläufe, Flächenmaße, Grundstücksnummern sowie gegebenenfalls Gebäude und deren Nutzung. Flurkarten dienen als visuelle Referenz und unterstützen die Verständlichkeit und Übersichtlichkeit der Grundstücksinformationen im Kataster.

  Katasterämter spielen eine wichtige Rolle bei der Sicherung von Eigentumsrechten, der Grundstücksbewertung, der Stadtplanung, der Infrastrukturentwicklung und vielen anderen Aspekten des Grundstücksmanagements. Sie stellen sicher, dass alle relevanten Daten korrekt erfasst, aktualisiert und öffentlich zugänglich gemacht werden. Dies dient der Transparenz und Rechtssicherheit im Zusammenhang mit Grundstücken.

  Um einen Auszug aus dem Kataster in Hamburg zu erhalten, kann man sich an das zuständige Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster wenden. Auszüge aus der Liegenschaftskarte sind sowohl online über das Geoportal der Stadt Hamburg als auch in den Servicezentren für Wirtschaftsförderung, Bauen und Umwelt der Hamburger Bezirksämter erhältlich.

• Kaufvertrag

  In der Immobilienwirtschaft versteht man unter einem Kaufvertrag die rechtliche Grundlage für den Erwerb oder die Veräußerung einer Immobilie. Er regelt die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer und stellt sicher, dass die Eigentumsübertragung rechtlich korrekt und verbindlich erfolgt. Ein Immobilienkaufvertrag muss zwingend notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein.

  Zu den wichtigsten Inhalten eines Kaufvertrages zählen:

  • Vertragsparteien: vollständige Angaben zu Käufer und Verkäufer.

  • Kaufgegenstand: genaue Bezeichnung der Immobilie (z. B. Grundbuchangaben, Flurstück, Gebäudebeschreibung).

  • Kaufpreis: Höhe des Kaufpreises und Vereinbarungen zur Zahlung.

  • Übergang von Nutzen und Lasten: Festlegung, ab wann der Käufer Eigentumsvorteile (Mieteinnahmen, Nutzung) und anfallende Kosten (Grundsteuer, Instandhaltungspflichten) trägt.

  • Auflassung: die verbindliche Einigung über den Eigentumsübergang, die beim Grundbuchamt eingetragen wird.

  • Fälligkeit und Kaufpreiszahlung: Bedingungen und Zeitpunkte der Zahlung, meist nach Sicherstellung der Eigentumsübertragung durch Auflassungsvormerkung.

  • Gewährleistung und Haftung: Regelungen zu Sach- und Rechtsmängeln, Haftungsausschlüsse oder Garantien.

  • Besondere Vereinbarungen: individuelle Absprachen, z. B. über Inventar, Modernisierungen, Mietverträge oder Rücktrittsrechte.

  Damit bildet der Kaufvertrag die zentrale rechtliche und wirtschaftliche Grundlage für Immobilientransaktionen. Neben dem Kaufvertrag gibt es weitere Grundstücksrechte, die nur mit Beurkundung rechtliche Gültigkeit erlangen. Dazu zählen zum Beispiel die Bestellung von Grundschulden oder Grunddienstbarkeiten.

• Kick-Back Provision

  In der Immobilienbranche bezieht sich eine „Kick-Back Provision“ auf eine Art von unerlaubter Zahlung oder Rückvergütung, die zwischen den Parteien eines Immobiliengeschäfts fließt, zum Beispiel zwischen Verkäufer oder Käufer und Immobilienmakler.

  Hier sind zwei wichtige Punkte, die diese Art der Provision charakterisieren:

  • Geheime Zahlung: Eine Kick-Back Provision ist typischerweise eine geheime oder verdeckte Zahlung, die außerhalb des offiziellen Transaktionsflusses stattfindet.

  • Verdeckte Absprachen: Bei einer Kick-Back Provision wird eine der Vertragsparteien unangemessen benachteiligt, in dem ein Teil der geleisteten Zahlung nachträglich rückgezahlt oder anderweitig reguliert wird.

  • Ein Beispiel:
    Für den Kauf und Verkauf privater Wohnimmobilien gilt seit Dezember 2020 das Bestellerprinzip. Bei Maklerverträgen mit Verbrauchern als Verkäufer und Käufer ist vorgeschrieben, mit beiden Parteien denselben Provisionssatz schriftlich zu vereinbaren. Wenn der Makler nach abgeschlossener Transaktion nun an eine der Parteien eine Rückzahlung leistet oder einen einseitigen Rabatt auf die vereinbarte Provision gewährt, ist das eine klassische Kick-Back-Provision und sorgt bei Bekanntwerden dafür, dass der Makler seinen Provisionsanspruch verwirkt.

  Eine Kick-Back Provision unlauter und verstößt gegen die ethischen Richtlinien und Standards der Branche, die zum Beispiel in den Standesregeln des IVD Immobilienverband Deutschland niedergeschrieben sind.

  Risiken und Konsequenzen: Kick-Back Provisionen können rechtliche Konsequenzen haben, einschließlich Geldbußen, Disziplinarmaßnahmen oder sogar strafrechtlicher Verfolgung. Sie untergraben die Integrität des Immobilienmarktes und schaffen einen unfairen Wettbewerbsvorteil für diejenigen, die sich an solchen Praktiken beteiligen.

  Das Einhalten der Regeln in der Immobilienbranche ist von entscheidender Bedeutung, um das Vertrauen zu wahren und eine faire und transparente Marktdynamik zu fördern.

L

• Lead-Makler

  Ein Lead-Makler ist der hauptverantwortliche Makler bei der Vermarktung einer Immobilie, insbesondere bei Kooperationen mit mehreren Maklern oder im Rahmen von größeren Transaktionen (z. B. bei Gewerbe- oder Investmentimmobilien).

  Hauptaufgaben und Merkmale eines Lead-Maklers:

  1. Zentrale Koordination
     Der Lead-Makler übernimmt die gesamte Steuerung des Vermarktungsprozesses – von der Objektaufnahme über Marketingmaßnahmen bis zur Verhandlungsführung mit potenziellen Käufern oder Mietern.

  2. Kommunikationsschnittstelle
     Er ist der Hauptansprechpartner für den Eigentümer/Verkäufer sowie für alle weiteren beteiligten Makler (Co-Makler). Die Kommunikation und Abstimmung laufen primär über ihn.

  3. Vermarktungshoheit
     In vielen Fällen entscheidet der Lead-Makler über die Vermarktungsstrategie, inklusive Preisgestaltung, Zielgruppenauswahl und Vermarktungskanäle.

  4. Verteilung von Leads und Anfragen
     Er kann eingehende Kundenanfragen (Leads) gezielt an Co-Makler weitergeben oder die Anfragen selbst bearbeiten.

  5. Provisionsteilung
     Der Lead-Makler erhält in der Regel den größten Anteil der Provision, da er die Hauptleistung erbringt. Co-Makler erhalten anteilige Vergütungen.

  Der Lead-Makler trägt die Hauptverantwortung für eine strukturierte, abgestimmte und erfolgreiche Vermarktung – besonders bei komplexen Immobilienprojekten ein entscheidender Erfolgsfaktor.

• Legionellenprävention

  Legionellen sind Bakterien, die in geringer Anzahl immer schon natürlicher Bestandteil im Grundwasser sind. Sie vermehren sich am besten bei Temperaturen zwischen 25 und 45 Grad Celsius und können bei einer hohen Keimzahl stark gesundheitsgefährdend sein. In Deutschland gibt es spezifische gesetzliche Regelungen und Vorschriften, die Eigentümer von Immobilien in Bezug auf die Prävention von Legionellen-Infektionen beachten müssen. Die wichtigsten Pflichten der Eigentümer sind in der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) und in der Technischen Regel für Trinkwasser-Installationen (TRWI) festgelegt. Hier sind die grundlegenden Pflichten der Immobilieneigentümer:

  Eigentümer von Immobilien müssen eine Gefährdungsanalyse für ihre Trinkwasser-Installationen durchführen. So können potenzielle Risiken für die Verbreitung von Legionellen identifiziert werden. Diese Analyse soll sicherstellen, dass Trinkwasseranlagen nicht zur Vermehrung von Legionellen beitragen. Die Trinkwasserverordnung schreibt vor, dass Eigentümer in regelmäßigen Abständen Proben aus ihren Trinkwasseranlagen auf Legionellen untersuchen lassen müssen. Dies gilt insbesondere für Gebäude, in denen eine erhöhte Gefährdung besteht. Ein Beispiel hierfür sind Großanlagen, in denen warmes Wasser bereitgestellt wird.

  Die Ergebnisse der Wasseruntersuchungen und alle relevanten Informationen zur Trinkwasser-Installation sollten sorgfältig dokumentiert werden. Dies dient dazu, die Einhaltung der Vorschriften nachweisen zu können. Die Nutzer der Immobilie, sei es der Mieter oder Eigentümer selbst, müssen über die Ergebnisse der Untersuchungen und etwaige Maßnahmen zur Legionellenprävention informiert werden.

  Falls bei den Wasseruntersuchungen hohe Legionellenkonzentrationen festgestellt werden und der Grenzwert überschritten ist, sind die Eigentümer verpflichtet, Maßnahmen zur Beseitigung des Problems zu ergreifen. Dies kann die Spülung der Trinkwasserleitungen oder die Sanierung der Anlagen umfassen. Die Trinkwasser-Installationen müssen ordnungsgemäß gewartet und instandgehalten werden, um Legionellenwachstum zu verhindern. Dies kann die Einstellung der Warmwassertemperatur auf mindestens 60°C und andere technische Maßnahmen umfassen.

• Leverage-Effekt

  Der Leverage-Effekt beschreibt – in der Immobilienbranche – die Nutzung von Fremdkapital, um Renditen zu steigern.

  Durch den Einsatz von Krediten können Investoren größere Immobilienportfolios erwerben und ihre Eigenkapitalrendite maximieren. Dies geschieht, indem der Erwerb von Vermögenswerten durch die Aufnahme von Darlehen finanziert wird.

  Der Leverage-Effekt verstärkt die Rendite, wenn die Rendite auf das investierte Eigenkapital höher ist als die Kosten des Fremdkapitals. Dies kann bei dem richtigen Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital zu einer Hebelwirkung führen, die die Rendite auf das investierte Eigenkapital überproportional steigert. Höhere Renditen führen zu einer erhöhten Investitionskraft, wodurch größere Investitionen möglich werden.

  Allerdings birgt der Einsatz von Fremdkapital zur Nutzung des Leverage-Effekts auch Risiken., insbesondere in Zeiten wirtschaftlicher Instabilität oder steigender Zinsen. Sinkende Immobilienpreise können die Höhe der Schulden im Verhältnis zum Wert der Immobilien (Loan to Value) erhöhen, was zu finanziellen Problemen führen kann. Bei variablen Finanzierungen können sich die Kosten des Fremdkapitals ändern, was ebenfalls die Rentabilität negativ beeinflusst. Eine sorgfältige Risikobewertung und ein angemessenes Maß an Verschuldung sind entscheidend, um die negativen Auswirkungen des Leverage-Effekts zu minimieren.

M

• Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

  Die MaBV (lang: Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter) ist eine Verordnung, die den Schutz von Verbrauchern im Bereich von Immobiliengeschäften regelt. Sie enthält Vorschriften für die oben genannten Berufsgruppen, die in Deutschland tätig sind. Folgend die wichtigsten Regelungen der MaBV:

  Informationspflichten: Makler müssen ihre Kunden umfassend über die Immobilien informieren, die sie vermitteln. Dies umfasst Angaben zu Größe, Zustand, Energieeffizienz und rechtlichen Gegebenheiten der Immobilie.

  Vertragsbedingungen: Die MaBV enthält Regelungen für Verträge zwischen Verbrauchern und Bauträgern, die den Bau oder den Verkauf von Immobilien betreffen. Sie schützt Verbraucher vor einseitigen Vertragsklauseln und sorgt für klare Regelungen.

  Sicherheiten und Treuhandkonten: Bauträger müssen Gelder, die von Kunden im Voraus gezahlt werden, auf Treuhandkonten hinterlegen, um das finanzielle Risiko für die Kunden zu minimieren.

  Aufzeichnungspflichten: Makler und Bauträger müssen bestimmte Unterladen aufbewahren und den zuständigen Behörden auf Anfrage vorlegen, um die Einhaltung der MaBV sicherzustellen.

  Die Makler- und Bauträgerverordnung soll dazu beitragen, Verbraucher vor unredlichen Praktiken und Vertragsfallen im Immobilienmarkt zu schützen und die Transparenz in diesem Bereich zu erhöhen. Der vollständige Gesetzestext ist hier zu finden.

• Maklervertrag

  Ein Maklervertrag ist ein sogenannter Erfolgsvertrag. Das bedeutet, der Makler hat nur dann Anspruch auf eine Provision, wenn durch seine Tätigkeit tatsächlich ein Hauptvertrag, also zum Beispiel ein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt.

  Grundsätzlich kann ein Maklervertrag formlos abgeschlossen werden, also auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten. Bei einem Vertrag mit Verbrauchern ist die Textform gesetzlich vorgeschrieben (§ 656a BGB). Das heißt, der Vertrag muss per E-Mail, Brief oder auf andere Weise in Textform geschlossen werden. Eine rein mündliche Absprache reicht nicht mehr aus. Es gibt drei gängige Vertragsformen:

  Einfacher oder Allgemeiner Maklervertrag

  – Beim einfachen Maklervertrag darf der Kunde weitere Makler beauftragen und selbst tätig werden. Der Makler ist hier nicht verpflichtet, tatsächlich tätig zu werden.

  Makler-Alleinauftrag

  – Beim Alleinauftrag verpflichtet sich der Kunde, nur mit einem bestimmten Makler zusammenzuarbeiten. In diesem Fall ist der Makler ausdrücklich verpflichtet, Vertriebsaktivitäten zu starten.

  Qualifizierter oder Exklusiver Alleinauftrag

  – Beim qualifizierten Alleinauftrag ist zusätzlich auch der Eigenverkauf durch den Kunden ausgeschlossen und nur der Makler darf vermitteln. Hier geht’s zum Beitrag über den Qualifizierten Alleinauftrag.

  Der Makler hat bestimmte Pflichten, die je nach Auftrag variieren können. Er muss immer sorgfältig arbeiten, den Kunden umfassend informieren und sollte seine Tätigkeiten, etwa Besichtigungen oder Kontakte, nachvollziehbar dokumentieren. Der Auftraggeber ist ebenfalls zu Mitwirkung verpflichtet, zum Beispiel durch Bereitstellung wichtiger Informationen oder Zugang zum Objekt.

  Ein Provisionsanspruch entsteht nur, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Abschluss des Hauptvertrags (Miet- oder Kaufvertrag)

  • Nachweis oder Vermittlung des Hauptvertrags durch den Makler

  • Kausalität zwischen Vertragsabschluss und Maklerdienstleistung.

  Kausalität in Bezug auf den Maklervertrag bedeutet, dass sowohl der Zeitpunkt des Miet- oder Kaufvertragsabschlusses in zeitlichem Zusammenhang mit der Maklertätigkeit steht, dass der Miet- oder Kaufpreis nicht signifikant abweicht und die Vertragsparteien die ursprünglich benannten oder verbundene Personen/Unternehmen sind.

• Miete

  Miete und Pacht sind zwei Begriffe, die oft im Zusammenhang mit der Überlassung von Nutzungsrechten an Grundstücken oder Gebäuden verwendet werden, jedoch unterschiedliche rechtliche und wirtschaftliche Bedeutungen haben.

  Die Miete bezieht sich auf die vorübergehende Überlassung von Räumlichkeiten oder Flächen gegen Zahlung eines Mietzinses. Mieten werden typischerweise für Wohnungen, Büros oder andere Immobilien genutzt. Mietverträge haben in der Regel kürzere Laufzeiten als Pachtverträge und werden oft monatlich oder jährlich erneuert. Mieter tragen weniger Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie und können das Objekt nur für den vereinbarten Zeitraum nutzen.

  Im Gegensatz dazu bezieht sich Pacht auf die Überlassung eines Grundstücks oder Gebäudes zur Nutzung gegen Zahlung eines vereinbarten Pachtzinses. Der Pächter hat in der Regel das Recht, das verpachtete Objekt wirtschaftlich zu nutzen, beispielsweise durch Landwirtschaft, Gewerbe oder andere kommerzielle Aktivitäten. Anders als bei der Miete erstreckt sich die Pacht häufig über einen längeren Zeitraum, oft mehrere Jahre oder sogar Jahrzehnte. Der Pächter übernimmt in den meisten Fällen mehr Verantwortung für die Pflege und Instandhaltung des Objekts im Vergleich zum Mieter. Beispiele hierfür sind Hotels oder Solarparks.

  Ein weiterer Unterschied liegt in der Art des genutzten Eigentums: Während bei der Pacht meist ganze Grundstücke oder Gebäude genutzt werden, bezieht sich die Miete häufig auf bestimmte Räumlichkeiten innerhalb eines größeren Gebäudekomplexes. Es kann aber auch ein Mietvertrag für ein komplettes Gebäude abgeschlossen werden (Single Tenant).

  Beide Konzepte, Pacht und Miete, sind rechtlich durch Verträge geregelt, in denen die Rechte und Pflichten der Parteien genau festgelegt sind. Beide ermöglichen es dem Eigentümer, Einkommen aus der Nutzungsüberlassung seiner Immobilie zu erzielen, während der Nutzer sein Geschäft ausüben und flexibel auf seine Raumbedürfnisse reagieren kann.

• Mietpreisbremse

  Die Mietpreisbremse ist ein Instrument der Bundesregierung, das darauf abzielt, übermäßige Mieterhöhungen bei der Wiedervermietung von Wohnraum zu verhindern und damit bezahlbares Wohnen in angespannten Wohnungsmärkten zu sichern.

  Aber was bedeutet die Mietpreisbremse konkret?

  • Eingeführt durch die §§ 556d bis 556g des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), regelt die Mietpreisbremse, dass bei einer Neuvermietung die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
    • Sie gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Bundesländern per Rechtsverordnung festgelegt werden.
    • Ziel ist es, Mieter vor überhöhten Mieten bei Neuabschluss von Mietverträgen zu schützen und Mietpreissprünge in Ballungsräumen zu dämpfen.
    • Ausnahmen bestehen u. a. für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie für Wohnungen nach umfassender Modernisierung.
    • Wenn die Vormiete bereits seit 12 Monaten unangefochten oberhalb der zulässigen Grenze lag, darf diese Miete bei Neuvermietung beibehalten werden (Bestandsschutz).
    • Die Mietpreisbremse war ursprünglich zeitlich befristet auf fünf Jahre, wurde aber von der Bundesregierung bis Ende 2029 verlängert.

  Für die Wohnungswirtschaft ergeben sich daraus mehrere wichtige Aspekte:
  • Vermieter können die Miete bei Neuvermietung nicht beliebig anheben
  • Vermieter müssen die ortsübliche Vergleichsmiete genau ermitteln und bei einer Rüge des Mieters nachvollziehbar belegen, warum eine höhere Miete zulässig ist (z. B. aufgrund von Modernisierung).
  • Schutzfunktion für Mieter: Die Regelung soll preisdämpfend wirken und die soziale Durchmischung in Städten erhalten.

  Die Mietpreisbremse gilt als Schutzfunktion für Mieter und bedingt eine regulatorische Begrenzung der Renditen von Wohnimmobilien. Aber:

  Durch die Begrenzung der Miethöhe entsteht keine einzige neue Wohnung. Das Wohnungsangebot in Großstädten ist weiterhin viel zu gering, was dazu führen kann, dass bei der Auswahl der Mieter für eine Wohnung trotz Mietpreisbremse die solventere Partei ausgewählt wird.

  Steigenden Mietpreise, die sich durch das Gefälle aus Angebot und Nachfrage ergeben, kann also nachhaltig nur durch ein erhöhtes Angebot an bezahlbarem Wohnraum begegnet werden. Das aktuelle Instrument der Wahl hierfür ist der Bauturbo.

• Mietsicherheit

  Die Mietsicherheit dient dazu, Vermieter gegen Mietausfälle, Schäden und Nachforderungen abzusichern. Typische Formen sind Barkautionen, verpfändete Sparbücher (eher seltener), Bank- oder Versicherungsbürgschaften und im Gewerbereich zusätzlich Garantien, Patronatserklärungen oder Sicherungsabtretungen.

  In Wohnraummietverträgen ist die Mietsicherheit streng geregelt, vor allem durch § 551 BGB. Danach darf die Kaution insgesamt höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Jede darüberhinausgehende Vereinbarung – wie zum Beispiel eine zusätzliche Bürgschaft – ist unwirksam. Der Mieter hat außerdem das gesetzliche Recht, die Kaution in drei Monatsraten zu zahlen und der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen und zinsbringend, zum Beispiel auf einem Spar- oder Tagesgeldkonto, anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.

  Im Gewerbemietrecht existiert dagegen keine gesetzliche Obergrenze und auch keine speziellen Vorgaben zur Ratenzahlung oder Anlage der Kaution. Es gilt weitgehend Vertragsfreiheit, sodass Kautionen von 6, 9 oder 12 Monatsmieten ebenso üblich sind wie umfangreiche Bürgschaften oder Unternehmensgarantien – insbesondere bei risikoreichen Nutzungsarten wie Gastronomie oder Start-ups. Zwar fehlt eine gesetzliche Zins- und Anlagepflicht wie bei Wohnraum, doch wird in der Praxis meist ebenfalls eine getrennte Verwahrung und angemessene Verzinsung vereinbart. Grenzen setzt nur die AGB-Kontrolle und das allgemeine Sittenwidrigkeitsverbot, etwa bei völlig überhöhten Sicherheiten.

• Multi-Tenant

  Der Begriff „Multi-Tenant“ bezieht sich auf eine Situation, in der mehrere Mieter oder Nutzer innerhalb desselben Gebäudes oder derselben Immobilie ansässig sind. In einem Multi-Tenant-Gebäude teilen sich mehrere Unternehmen oder Personen die verfügbare Fläche. Ein häufiges Beispiel für ein Multi-Tenant-Szenario sind Bürogebäude, in denen verschiedene Unternehmen separate Büroeinheiten innerhalb desselben Gebäudes mieten.

  Im Gegensatz dazu bezieht sich der Begriff „Single-Tenant“ auf eine Situation, in der ein einzelner Mieter oder Nutzer ein gesamtes Gebäude oder eine Immobilie mietet oder besitzt. Das bedeutet, dass nur ein Unternehmen, eine Organisation oder eine Person die gesamte Fläche oder Einheit nutzt. Ein typisches Beispiel für einen Single-Tenant ist ein Unternehmen, das ein eigenes Bürogebäude mietet und exklusiv nutzt.

  Der Hauptunterschied liegt also darin, ob nur ein Mieter (Single-Tenant) oder mehrere Mieter (Multi-Tenant) eine bestimmte Immobilie nutzen. Beide Ansätze haben ihre Vor- und Nachteile, und die Wahl zwischen Single Tenant und Multi-Tenant hängt oft von den spezifischen Anforderungen, Präferenzen und Zielen der Immobilieneigentümer und -mieter ab.

N

• Nießbrauchrecht

  Das Nießbrauchrecht auf Immobilien ist ein rechtliches Konstrukt, das es einer Person ermöglicht, bestimmte Nutzungs- und Fruchtziehungsbefugnisse an einer Immobilie zu haben, ohne gleichzeitig Eigentümer zu sein. Dieses Recht kann auf verschiedene Weisen entstehen, etwa durch Vertrag oder testamentarische Verfügung. Der Nießbrauchberechtigte, auch als „Nießbraucher“ bezeichnet, erhält das Recht, die Immobilie zu nutzen, von den Erträgen zu profitieren und in gewissem Maße über die Sache zu verfügen, solange dies nicht die Substanz der Immobilie beeinträchtigt.

  Ein typisches Szenario für die Einrichtung eines Nießbrauchrechts ist beispielsweise die Übertragung von Immobilien zwischen Generationen. Eltern könnten ihren Kindern das Eigentum an einer Immobilie übertragen, sich jedoch gleichzeitig ein lebenslanges Nießbrauchrecht sichern. Dadurch behalten die Eltern das Recht, die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten und von etwaigen Mieteinnahmen zu profitieren, während die Kinder das Eigentum erwerben.

  Der Umfang des Nießbrauchrechts kann individuell vereinbart werden und reicht von reinen Wohnrechten bis hin zu umfassenden Befugnissen, die auch die Vermietung oder Verpachtung der Immobilie umfassen können. Während des Bestehens des Nießbrauchs hat der Nießbraucher die Pflicht, die Immobilie zu erhalten und für angemessene Instandhaltungsmaßnahmen zu sorgen.

  Es ist wichtig zu beachten, dass das Nießbrauchrecht, sofern nicht anders vereinbart, mit dem Tod des Nießbrauchers endet und nicht vererbt wird. In diesem Fall erlöschen die vereinbarten Nutzungsrechte des Nießbrauchers und der Eigentümer der Immobilie kann zukünftig frei verfügen.

  Die Einrichtung eines Nießbrauchrechts erfordert eine klare vertragliche Regelung, um mögliche Konflikte zu vermeiden sowie eine notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch.

• Nutzungsänderung

  Eine Nutzungsänderung bezeichnet die formelle Änderung der genehmigten Nutzung einer Immobilie oder einzelner Einheiten darin. Sie liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Teil davon künftig anders genutzt werden soll, als ursprünglich baurechtlich genehmigt – beispielsweise, wenn eine ehemalige Ladenfläche in ein Café umgewandelt wird oder aus einem Büro eine Wohnung entstehen soll. Solche Änderungen können sowohl gewerblich als auch wohnwirtschaftlich motiviert sein und sind in vielen Fällen genehmigungspflichtig, selbst wenn keine baulichen Veränderungen geplant sind.

  Die Besonderheit bei Nutzungsänderungen liegt darin, dass sich mit der neuen Nutzung häufig auch die baurechtlichen Anforderungen ändern. So gelten für eine gastronomische Nutzung andere Vorschriften in Bezug auf Brandschutz, Lüftung, Schallschutz, Stellplatznachweis oder Fluchtwege als für ein klassisches Einzelhandelsgeschäft. Auch Immissionsschutz, Barrierefreiheit oder die Erschließung können neu bewertet werden. Daher muss die geplante Nutzungsänderung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt und genehmigt werden.

  Achtung! Ohne Genehmigung kann eine geänderte Nutzung als Schwarzbau eingestuft werden, was im schlimmsten Fall zu Nutzungsverboten oder Rückbauten führen kann. Die sorgfältige Prüfung und rechtzeitige Beantragung einer Nutzungsänderung ist daher ein zentraler Bestandteil im Umgang mit Bestandsimmobilien.

O

• Off-Market Immobilien

  Off-Market Immobilien sind Objekte, die nicht öffentlich auf dem Immobilienmarkt angeboten werden. Anders als bei herkömmlichen Immobilieninseraten oder Online-Plattformen erfolgt der Verkauf oder die Vermietung diskret und gezielt an ausgewählte potenzielle Käufer oder Mieter.

  Diese Art von Immobilienangeboten ist häufig in der Immobilienbranche anzutreffen, insbesondere bei exklusiven oder hochpreisigen Objekten. Verkäufer oder Vermieter nutzen Off-Market Transaktionen, um Diskretion zu wahren und den Verkaufsprozess zu beschleunigen.

  Wie erfahre ich von Off Market Immobilien?
  Immobilienmakler verfügen in der Regel über umfangreiche und gut gepflegte Datenbanken mit potenziellen Käufern oder Mietern. Indem Sie sich an einen qualifizierten Makler wenden und Ihr Interesse bekunden, werden Sie in diesen Pool aufgenommen.

  Der Vorteil einer Off-Market Transaktion ist die Diskretion. Gerade prägnante Immobilien mit gesteigertem öffentlichen Interesse oder bekannten Eigentümern können schnell das Rampenlicht auf sich ziehen. Das kann sowohl für die Verkäufer, als auch die Mieter des Gebäudes belastend sein. Die größte Herausforderung eines Off-Market Verkaufs ist, die Interessentengruppe passgenau auszuwählen, sodass ein schneller Verkaufserfolg erzielt werden kann.

  Sie haben Interesse daran, eine Immobilie off market zu kaufen, verkaufen oder zu vermieten? Dann zögern Sie nicht uns zu kontaktieren, als erfahrene Makler sind wir bestens vertraut mit der diskreten Vermittlung. Wir freuen uns, von Ihnen zu hören!

P

• Pacht

  Pacht und Miete sind zwei Begriffe, die oft im Zusammenhang mit der Überlassung von Nutzungsrechten an Grundstücken oder Gebäuden verwendet werden, jedoch unterschiedliche rechtliche und wirtschaftliche Bedeutungen haben.

  Pacht bezieht sich auf die Überlassung eines Grundstücks oder Gebäudes zur Nutzung gegen Zahlung eines vereinbarten Pachtzinses. Der Pächter hat in der Regel das Recht, das verpachtete Objekt wirtschaftlich zu nutzen, beispielsweise durch Landwirtschaft, Gewerbe oder andere kommerzielle Aktivitäten. Anders als bei der Miete erstreckt sich die Pacht häufig über einen längeren Zeitraum, oft mehrere Jahre oder sogar Jahrzehnte. Der Pächter übernimmt in den meisten Fällen mehr Verantwortung für die Pflege und Instandhaltung des Objekts im Vergleich zum Mieter. Beispiele hierfür sind Hotels oder Solarparks.

  Im Gegensatz dazu bezieht sich die Miete auf die vorübergehende Überlassung von Räumlichkeiten oder Flächen gegen Zahlung eines Mietzinses. Mieten werden typischerweise für Wohnungen, Büros oder andere Immobilien genutzt. Mietverträge haben in der Regel kürzere Laufzeiten als Pachtverträge und werden oft monatlich oder jährlich erneuert. Mieter tragen weniger Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie und können das Objekt nur für den vereinbarten Zeitraum nutzen.

  Ein weiterer Unterschied liegt in der Art des genutzten Eigentums: Während bei der Pacht meist ganze Grundstücke oder Gebäude genutzt werden, bezieht sich die Miete häufig auf bestimmte Räumlichkeiten innerhalb eines größeren Gebäudekomplexes. Es kann aber auch ein Mietvertrag für ein komplettes Gebäude abgeschlossen werden (Single Tenant).

  Beide Konzepte, Pacht und Miete, sind rechtlich durch Verträge geregelt, in denen die Rechte und Pflichten der Parteien genau festgelegt sind. Beide ermöglichen es dem Eigentümer, Einkommen aus der Nutzungsüberlassung seiner Immobilie zu erzielen, während der Nutzer sein Geschäft ausüben und flexibel auf seine Raumbedürfnisse reagieren kann.

• Provision

  Die Provision ist das Entgelt für die Tätigkeit eines Immobilienmaklers. Sie wird in der Regel fällig, wenn durch die Maklertätigkeit ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt. Rechtsgrundlage hierfür ist § 652 BGB, der den Anspruch auf Provision bei erfolgreichem Nachweis oder erfolgreicher Vermittlung regelt.

  Welche Arten der Provision gibt es?

  Man unterscheidet zwischen Innenprovision und Außenprovision:

  • Innenprovision: Von Innenprovision wird gesprochen, wenn der Makler ausschließlich vom Auftraggeber, in der Regel dem Verkäufer oder Vermieter des Maklers gezahlt wird. . Für Kaufinteressenten oder Mieter entstehen hierbei keine zusätzlichen Maklerkosten.

  • Außenprovision: Hier zahlt der Käufer oder Mieter die Maklerprovision ganz oder teilweise selbst. Besonders im Wohnimmobilienbereich wurde dies durch gesetzliche Regelungen eingeschränkt: Bei Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern muss die Provision seit Ende 2020 grundsätzlich hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden, sofern beide den Makler beauftragt haben oder der Verkäufer ihn zuerst beauftragt hat und keine reine Innenprovision vereinbart ist.

  Nachweis- und Vermittlungsprovision

  Ein weiterer zentraler Unterschied besteht in der Art der Maklertätigkeit:

  • Nachweisprovision: Der Makler erhält seine Provision , wenn er dem Interessenten und dem Verkäufer/Vermieter die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachweist und der Vertrag dann tatsächlich abgeschlossen wird. Das bedeutet, er stellt den Kontakt zwischen den potenziellen Vertragsparteien unter Benennung des konkreten Immobilienangebots her. Einigen sich die Vertragsparteien anschließend – auch ohne weiteres Zutun des Maklers – kann eine zuvor angekündigte Nachweisprovision verlangt werden.

  • Vermittlungsprovision: Diese entsteht, wenn der Makler aktiv auf den Vertragsabschluss hinwirkt, etwa durch Verhandlungen zwischen den Parteien, Beratung oder Organisation des Transaktionsprozesses. Die Vermittlung setzt also eine intensivere Tätigkeit voraus als der reine Nachweis.

  Aufgepasst: In Einzelfällen kann es dazu kommen, dass sowohl eine Nachweis- als auch Vermittlungsprovision fällig werden. Um dies zu vermeiden, gilt es, klare – bestenfalls schriftliche – Regelungen mit beteiligten Maklern und Kunden zu schließen.

  Die Provision ist ein zentrales wirtschaftliches Fundament der Maklertätigkeit. Die Knüpfung an den tatsächlichen Erfolg der Dienstleistung sorgt für klare rechtliche Rahmenbedingungen zwischen Makler, Verkäufer/Vermieter und Käufer/Mieter.

  Unser Tipp: Schließen Sie Maklerverträge immer schriftlich, damit alles Wichtige geregelt ist. Arbeiten Sie mit einem Makler, dem Sie vertrauen und der im Optimalfall in einem anerkannten Berufs- und Werteverband wie dem IVD organisiert ist.

Q

• Qualifizierter Alleinauftrag

  Der qualifizierte Alleinauftrag ist eine spezielle Form des Maklervertrags, der zwischen einem Immobilienverkäufer und einem Immobilienmakler geschlossen wird. Dieser Vertragstyp regelt die Zusammenarbeit bei der Vermittlung von Immobilien und legt besondere Rechte und Pflichten für beide Parteien fest.

  • Exklusivrecht für den Makler: Der Makler erhält das alleinige Recht, die Immobilie zu vermarkten. Anders als beim einfachen Makleralleinauftrag darf der Auftraggeber keine anderen Makler beauftragen.

  • Verpflichtung des Verkäufers: Der Verkäufer verpflichtet sich, eigene Interessenten für die Immobilie an den Makler weiterzuleiten und keine eigenen Verkaufsgespräche zu führen (Verweisungsklausel). Dies unterscheidet den qualifizierten Alleinauftrag vom normalen Makleralleinauftrag, bei dem dem Eigentümer diese Möglichkeit erhalten bleibt.

  • Verstärkte Vermarktungsanstrengungen des Maklers: Der Makler wird dazu verpflichtet, sich besonders intensiv um den Verkauf der Immobilie zu bemühen. Da er das exklusive Vermarktungsrecht hat, investiert er in der Regel mehr Ressourcen in die Verkaufsaktivitäten, wie z.B. umfangreiche Werbemaßnahmen, Besichtigungen und die Durchführung von Verhandlungen. Kommt der Makler dieser Verpflichtung nicht ausreichend nach, kann ein Schadensersatzanspruch des Verkäufers entstehen.

  • Vertragsdauer: Der qualifizierte Alleinauftrag wird in der Regel für eine feste Laufzeit abgeschlossen, häufig zwischen drei und sechs Monaten. Während dieser Zeit ist der Makler exklusiv beauftragt.

  • Provision: Bei Verkauf durch den Makler entsteht der vereinbarte Provisionsanspruch. Verkauft der Eigentümer während der Vertragsdauer ohne den Makler, kann ein Schadensersatzanspruch in Höhe der vereinbarten Provision entstehen.

  Warum werden in den seltensten Fällen qualifizierte Alleinaufträge erteilt?

  Das Gesetz sieht vor, dass ein qualifizierter Alleinauftrag nur als Ergebnis einer individuellen Verhandlung und auf ausdrücklichen Wunsch des Verkäufers zustande kommen darf. Vorformulierte Vereinbarungen zu dieser Auftragsart, die in einen Maklervertrag aufgenommen werden, sind ungültig.

• Quartiersentwicklung

  Eine Quartiersentwicklung bezeichnet die ganzheitliche Planung, Entwicklung und langfristige Aufwertung eines räumlich zusammenhängenden Stadt- oder Ortsteils. Ziel ist es, attraktive und nachhaltige Quartiere zu schaffen, in denen die verschiedenen Lebensbereiche der Menschen wie Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Freizeit sinnvoll ineinandergreifen. Im Mittelpunkt steht dabei nicht die einzelne Immobilie, sondern das Zusammenspiel aller Gebäude, Freiräume und Nutzungen innerhalb eines Quartiers.

  Eine erfolgreiche Quartiersentwicklung orientiert sich an den Bedürfnissen der Menschen, die dort leben, arbeiten oder ihre Freizeit verbringen werden. Deshalb reicht es nicht aus, moderne Wohn- und Gewerbeflächen zu schaffen: Erst das Zusammenspiel mit guter Mobilität, ausreichend Grün- und Freiflächen sowie einer soliden sozialen Infrastruktur macht ein Quartier lebenswert. Auch Bildungs- und Betreuungsangebote, eine verlässliche Gesundheitsversorgung sowie kulturelle und gastronomische Einrichtungen tragen entscheidend dazu bei, dass ein Stadtteil an Aufenthaltsqualität gewinnt und langfristig gefragt bleibt.

  Quartiersentwicklungen entstehen auf unterschiedliche Weise: Häufig sind es ehemalige Industrieflächen die neu gedacht werden. Ebenso oft geht es um die Modernisierung und Neustrukturierung gewachsener Stadtquartiere oder sogar die Bildung neuer Stadtteile. In beiden Fällen ist enge Zusammenarbeit gefragt – zwischen Projektentwicklern, Investoren, Kommunen bzw. Behörden und Planern. Gemeinsam entstehen so Nutzungskonzepte, die wirtschaftliche, ökologische und soziale Anforderungen miteinander in Einklang bringen.

  Für Eigentümer und Investoren bietet eine Quartiersentwicklung die Chance, den Wert einer Immobilie oder eines ganzen Standortes nachhaltig zu steigern. Städte und Gemeinden wiederum profitieren von einer besseren Infrastruktur und einer höheren Lebensqualität, die sich langfristig positiv auf die städtebauliche Entwicklung auswirkt. Damit zählt die Quartiersentwicklung heute zu den wichtigsten Instrumenten einer zukunftsorientierten Stadt- und Immobilienentwicklung.

R

• Rendite

  Der Begriff „Rendite“ bezeichnet den Ertrag, den ein Investor aus einer Immobilie im Verhältnis zu seinem eingesetzten Kapital erzielt. Die Rendite ist ein entscheidender Indikator, um die Rentabilität einer Immobilieninvestition zu bewerten. Es gibt verschiedene Formen der Rendite, die jeweils unterschiedliche Aspekte der Ertragsberechnung berücksichtigen.

  Eine grundlegende Kennzahl ist die Bruttorendite. Sie berechnet sich aus den jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Diese einfache Berechnungsmethode berücksichtigt jedoch keine laufenden Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung oder Steuern. Die Bruttorendite dient daher eher als grober erster Indikator für die Rentabilität.

  Um ein realistischeres Bild der Ertragslage zu erhalten, wird die Nettorendite herangezogen. Bei dieser Berechnung werden neben den Mieteinnahmen auch die laufenden Kosten berücksichtigt. Dadurch bietet die Nettorendite einen genaueren Einblick in die tatsächliche Rentabilität der Immobilie, da sie die laufenden Ausgaben miteinbezieht.

  Eine weitere wichtige Kennzahl ist die Eigenkapitalrendite (siehe auch Leverage-Effekt). Diese zeigt auf, wie sich das investierte Eigenkapital rentiert, insbesondere unter Berücksichtigung eines eventuell eingesetzten Fremdkapitals, wie zum Beispiel einem Bankkredit. Die Eigenkapitalrendite ist besonders für Investoren von Interesse, die eine Immobilie teilweise über Fremdfinanzierung erwerben, da sie Aufschluss darüber gibt, wie profitabel das eingesetzte Eigenkapital arbeitet.

  Die Cashflow-Rendite hingegen bezieht sich auf den tatsächlichen, freien Geldfluss, den die Immobilie nach Abzug aller laufenden Kosten und Finanzierungskosten generiert. Diese Renditeform zeigt, wie viel des investierten Kapitals durch den Cashflow erwirtschaftet wird und ist daher eine wichtige Kennzahl für Investoren, die auf einen positiven Cashflow angewiesen sind.

  Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die verschiedenen Renditeformen unterschiedliche Perspektiven auf die Rentabilität einer Immobilie bieten. Während die Bruttorendite einen ersten Überblick verschafft, geben Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Cashflow-Rendite einen tieferen Einblick in die tatsächliche Ertragslage und helfen dabei, fundierte Investitionsentscheidungen zu treffen.

• Risikoklassen

  Im Bereich der Investmentimmobilien wird zwischen verschiedenen Risikoklassen unterschieden, um Immobilien hinsichtlich ihres Renditepotenzials, ihres Risikos und ihres Entwicklungspotenzials einzuordnen. Zu den bekanntesten Kategorien zählen Core, Core+ und Value-Add Immobilien.

  Core Immobilien gelten als besonders sichere und stabile Anlageobjekte. Sie befinden sich meist in sehr guten Lagen, sind langfristig vermietet und verfügen über bonitätsstarke Mieter. Aufgrund geringer Leerstandsrisiken und eines niedrigen Instandhaltungsaufwands bieten sie stabile und planbare Mieteinnahmen. Die Rendite fällt dabei im Vergleich zu anderen Investmentstrategien meist geringer aus.

  Core+ Immobilien bieten neben stabilen Erträgen zusätzliches Optimierungspotenzial. Häufig bestehen kleinere Leerstände, kürzere Mietvertragslaufzeiten oder Modernisierungsmöglichkeiten. Durch aktives Management können Mieteinnahmen und Immobilienwerte weiter gesteigert werden. Daher verbinden Core+ Objekte eine solide Basis mit attraktiven Entwicklungschancen.

  Value-Add Immobilien weisen hingegen einen höheren Entwicklungs- oder Revitalisierungsbedarf auf. Typisch sind Leerstände, Instandhaltungsstau oder eine notwendige Neupositionierung am Markt. Durch Modernisierung, Neuvermietung oder Umstrukturierung kann jedoch erheblicher Mehrwert geschaffen werden. Aufgrund des höheren Risikos bieten Value-Add Investments meist auch höhere Renditechancen durch einen geringeren Einstiegspreis.

S

• Sanierungsgebiet

  Sanierungsgebiete sind bestimmte Gebiete oder Stadtviertel, die aufgrund ihrer baulichen und sozialen Struktur erheblichen Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf haben. Sie werden von den örtlichen Behörden oder Kommunen festgelegt, um gezielte Maßnahmen zur städtebaulichen Aufwertung und Verbesserung der Wohn- und Lebensbedingungen in diesen Gebieten durchzuführen.

  Die Festlegung eines Sanierungsgebiets erfolgt in der Regel aufgrund von verschiedenen Faktoren. Beispiele hierfür sind veraltete Gebäude, Leerstand, infrastrukturelle Mängel, soziale Probleme oder ein insgesamt schlechter baulicher Zustand.

  In Sanierungsgebieten werden unterschiedliche Maßnahmen ergriffen, um die bauliche und soziale Situation zu verbessern. Dazu gehören zum Beispiel die  Schaffung von Grünflächen und öffentlichen Plätzen, die Verbesserung der Infrastruktur, die Förderung von sozialen Einrichtungen und kulturellen Angeboten sowie die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Die Sanierung und Aufwertung von Bestandsgebäuden und Infrastruktur in einem Sanierungsgebiet erfolgt oft mit finanzieller Unterstützung der öffentlichen Hand, beispielsweise durch Förderprogramme oder Zuschüsse. Dadurch sollen Investitionen in diese Gebiete attraktiver gemacht und private Eigentümer sowie Investoren zur Sanierung angeregt werden.

  Die Ausweisung eines Sanierungsgebiets kann auch mit rechtlichen Instrumenten einhergehen, wie beispielsweise einer städtebaulichen Satzung, die bestimmte Vorgaben und Verpflichtungen für die Eigentümer und Investoren im Sanierungsgebiet festlegt.

  Ob Eure Immobilie in einem Sanierungsgebiet liegt, erfahrt Ihr bei der zuständigen Behörde oder wie z.B. in Hamburg über das Geoportal der Stadt (https://geoportal-hamburg.de/geo-online/), Bereich Fachdaten, Integrierte Stadtteilentwicklung.

• Single-Tenant

  Der Begriff „Single-Tenant“ bezieht sich auf eine Situation, in der ein einzelner Mieter oder Nutzer ein gesamtes Gebäude oder eine Immobilie mietet oder besitzt. Das bedeutet, dass nur ein Unternehmen, eine Organisation oder eine Person die gesamte Fläche oder Einheit nutzt. Ein typisches Beispiel für einen Single-Tenant ist ein Unternehmen, das ein eigenes Bürogebäude mietet und exklusiv nutzt.

  Im Gegensatz dazu bezieht sich der Begriff „Multi-Tenant“ auf eine Situation, in der mehrere Mieter oder Nutzer innerhalb desselben Gebäudes oder derselben Immobilie ansässig sind. In einem Multi-Tenant-Gebäude teilen sich mehrere Unternehmen oder Personen die verfügbare Fläche. Ein häufiges Beispiel für ein Multi-Tenant-Szenario sind Bürogebäude, in denen verschiedene Unternehmen separate Büroeinheiten innerhalb desselben Gebäudes mieten.

  Der Hauptunterschied liegt also darin, ob nur ein Mieter (Single-Tenant) oder mehrere Mieter (Multi-Tenant) eine bestimmte Immobilie nutzen. Beide Ansätze haben ihre Vor- und Nachteile, und die Wahl zwischen Single Tenant und Multi-Tenant hängt oft von den spezifischen Anforderungen, Präferenzen und Zielen der Immobilieneigentümer und -mieter ab.

• Soziale Erhaltungsverordnung

  Die Soziale Erhaltungsverordnung, auch Milieuschutzverordnung genannt, ist ein städtebauliches Instrument in Deutschland, das den Schutz der sozialen Zusammensetzung in bestimmten Stadtteilen gewährleisten soll. Ideelles Ziel ist es, die Verdrängung einkommensschwächerer Bevölkerungsgruppen durch Aufwertungen und steigende Mieten zu verhindern. Sie greift vor allem in urbanen Gebieten, die von Gentrifizierung bedroht sind.

  Ein zentrales Element der Verordnung ist die Einschränkung von Luxussanierungen und Modernisierungen, die Mieterhöhungen nach sich ziehen könnten. Maßnahmen, die den Wohnstandard erheblich steigern, bedürfen einer Genehmigung, um sicherzustellen, dass sie nicht zur Verdrängung der Bewohner führen. Ebenso wird die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen stark reglementiert, um Spekulationen und eine Verteuerung des Wohnraums zu verhindern.

  Weitere bauliche Veränderungen wie der Ausbau von Dachgeschossen oder die Zusammenlegung von Wohnungen unterliegen einer strengen Genehmigungspflicht, um den Charakter des Viertels und den bestehenden Wohnraum zu schützen. Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass der Wohnraum für die ansässige Bevölkerung bezahlbar bleibt und die soziale Mischung des Viertels erhalten bleibt. In der Praxis bedeutet das allerdings auch, dass zum Beispiel Dachgeschossausbauten nicht genehmigt werden, obwohl eine Nachverdichtung und die damit verbundene Schaffung von Wohnraum ebenfalls ein probates Mittel für stabile Mieten ist. Auch der Einbau eines Personenaufzugs, der den Bewohnern des Hauses die Möglichkeit gäbe, auch im Alter in der Immobilie wohnen zu bleiben, oder den Kinderwagen in den 3. Stock zu fahren, wird nicht selbstverständlich genehmigt.

  In Städten wie Berlin, Hamburg oder München, wo der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, wird die Soziale Erhaltungsverordnung gezielt eingesetzt. Private Eigentümer werden damit jedoch in ihren Möglichkeiten begrenzt, Ihre Immobilie weiterzuentwickeln und den modernen Ansprüchen von Wohnen gerecht zu werden.

• Städtebauliche Erhaltungsverordnung

  Die städtebauliche Erhaltungsverordnung dient dazu, bestimmte städtebauliche Strukturen und das historische Erscheinungsbild von Stadtteilen zu bewahren. Dieses rechtliche Instrument schützt Gebiete, die durch ihre architektonischen Besonderheiten oder ihre geschichtliche Bedeutung als erhaltenswert gelten. Zu den Hauptzielen der Verordnung gehören der Erhalt des Stadtbildes, der Schutz historisch wertvoller Gebäude und Ensembles sowie die Erhaltung der sozialen Struktur, um Gentrifizierung entgegenzuwirken und eine soziale Durchmischung zu sichern.

  In Hamburg finden sich mehrere Beispiele für geschützte Gebiete, wie die Speicherstadt, wo die Gründerzeitbauten bewahrt werden, St. Pauli, wo das traditionelle Erscheinungsbild und die Nutzungsmischung erhalten bleiben sollen, und Teile von Eppendorf, die durch ihre charakteristische Bebauung und ihr historisches Flair geschützt sind.

  Die Verordnung bringt spezifische Maßnahmen und Regelungen mit sich. So sind bauliche Veränderungen genehmigungspflichtig und müssen den Zielen der Verordnung entsprechen. Es gibt Nutzungsvorgaben, die eine zu starke Kommerzialisierung verhindern und spezifische Renovierungsrichtlinien, um das historische Erscheinungsbild zu wahren.

  Diese Maßnahmen sichern die historische und kulturelle Identität der Stadtteile, was sowohl für die Bewohner als auch für den Tourismus von Bedeutung ist. Allerdings können sie auch die Entwicklungsmöglichkeiten einschränken und zu höheren Baukosten führen. Insgesamt soll die städtebauliche Erhaltungsverordnung in Hamburg eine wichtige Balance zwischen notwendiger Stadtentwicklung und dem Erhalt des kulturellen Erbes sichern

T

• Teileigentumsfläche

  Der Begriff „Teileigentumsfläche“ bezieht sich auf einen spezifischen Teil oder Bereich eines Gebäudes, der einem Eigentümer rechtlich zugeordnet ist. Diese Zuordnung erfolgt in der Regel im Rahmen der Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder des Kaufs einer bereits bestehenden Teileigentumsfläche. Teileigentum bezeichnet das Sondereigentum an einer zu Nicht-Wohnzwecken dienenden Fläche innerhalb einer Immobilie.

  Ein häufiges Beispiel für Teileigentum sind Erdgeschoss-Gewerbeflächen in nach WEG geteilten Mehrfamilienhäusern. Der Eigentümer hat das Recht, sie selbst gewerblich zu nutzen, zu vermieten oder anderweitig zu verwalten, solange dies im Einklang mit den Bestimmungen des WEG und der Teilungserklärung steht. Wie an Wohneigentum kann auch an Teileigentumsflächen ein Sondernutzungsrecht, z.B. für einen Tiefgaragenstellplatz, eine Außenfläche oder einen Kellerraum begründet werden.

  Teileigentum kann auch in rein gewerblich genutzten Immobilien vorkommen, wie zum Beispiel in Büro- oder Geschäftshäusern.

  Vereinfacht gesagt ist eine Teileigentumsfläche vergleichbar mit einer Eigentumswohnung, nur dass sie ausschließlich gewerblich genutzt werden darf. Der Kauf einer Teileigentumsfläche für Kapitalanleger kann durchaus interessant sein, da diese in der Regel deutlich günstiger im Ankauf sind als Wohnungen. Für die erfolgreiche Bewirtschaftung ist jedoch ein fundiertes Fachwissen über gewerbliches Miet- und Baurecht notwendig.

• Teilungserklärung

  Die Teilungserklärung ist ein rechtlich bedeutsames Dokument, das die Aufteilung eines Grundstücks bzw. einer Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum regelt. Es wird bei der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum erstellt. Konkret geht es dabei um die Aufteilung eines Gebäudes in verschiedene Eigentumseinheiten (z.B. Eigentumswohnungen oder Gewerbeeinheiten), die rechtlich voneinander unabhängig sein sollen, aber dennoch gemeinsam bestimmte Gebäudeteile oder Grundstücksflächen nutzen.

  Die wichtigsten Punkte einer Teilungserklärung:

  1. Sondereigentum: Teileigentum & Wohnungseigentum

  • Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

  • Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

  • bezeichnet das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum dritter stehen, also die alle Miteigentümer der WEG gemeinschaftlich nutzen, z.B. Zuwegungen, Treppenhäuser, Flure, Dach und Fassade.

  1. Aufteilungsplan & Abgeschlossenheitsbescheinigung:

  • Grundlage einer jeden Aufteilung nach WEG ist der Aufteilungsplan und die behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung, die besagt, dass jede Wohn- und Gewerbeeinheit in sich abgeschlossen ist. Erst dann können mit Beurkundung der Teilungserklärung die Wohnungseigentums-Grundbücher begründet werden.

  Warum ist eine Teilungserklärung wichtig?

  Die Teilungserklärung schafft die rechtliche Grundlage für die Bildung von Eigentumswohnungen oder Gewerbeeinheiten innerhalb eines Gebäudes. Sie legt fest, welche Rechte und Pflichten die Eigentümer haben und wie die entstehenden Kosten innerhalb der WEG verteilt werden und ist damit entscheidend für das Miteinander der Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft.

U

• Umsatzmiete

  Die Umsatzmiete ist eine Mietform, bei der sich die Höhe der Miete (ganz oder teilweise) nach dem Umsatz des Mieters richtet. Sie wird ausschließlich bei Gewerbemietverhältnissen genutzt, insbesondere im Einzelhandel, in der Gastronomie oder Hotellerie.

  Merkmale der Umsatzmiete:

  • Variable Miete: Die Miete ist nicht fest, sondern wird prozentual am Nettoumsatz des Mieters bemessen.

  • Mindestmiete (Grundmiete): In vielen Fällen wird zusätzlich eine Mindestmiete vereinbart, um dem Vermieter eine Einnahmesicherheit zu bieten.

  • Umsatzmeldungspflicht: Der Mieter ist verpflichtet, regelmäßig Umsatzzahlen offenzulegen – oft monatlich oder quartalsweise.

  • Kontrollrechte: Der Vermieter erhält Einsichtsrechte in die Buchführung, um die Angaben des Mieters prüfen zu können.

  Die Umsatzmiete bietet sowohl für Vermieter als auch für Mieter eine Reihe von Vorteilen. Für den Mieter liegt der zentrale Vorteil in der Flexibilität: Die Mietzahlungen passen sich dem tatsächlichen Geschäftserfolg an. In umsatzschwächeren Zeiten reduziert sich die Miete entsprechend, was die laufenden Kosten senkt und die wirtschaftliche Belastung verringert. Dies kann insbesondere in der Anlaufphase eines Unternehmens oder in saisonal schwankenden Branchen von großem Vorteil sein.

  Auf der anderen Seite profitiert auch der Vermieter – vor allem in attraktiven Lagen mit hohem Kundenpotenzial. Bei überdurchschnittlichen Umsätzen des Mieters steigen die Mieteinnahmen über die Grundmiete hinaus, sodass der Vermieter an der wirtschaftlichen Entwicklung des Standortes teilhaben kann. Zudem schafft die Umsatzmiete einen Anreiz für beide Parteien, den Standort langfristig erfolgreich zu entwickeln.

  Im laufenden Mietverhältnis ist der Verwaltungsaufwand bei einer Umsatzmiet-Vereinbarung jedoch höher und es können zusätzliche Kosten, zum Beispiel durch den Einsatz eines Steuerberaters zur Prüfung der Umsatzmeldung, entstehen.

• Unbedenklichkeitsbescheinigung

  Beim Kauf einer Immobilie ist die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung von zentraler Bedeutung. Sie stellt sicher, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer vollständig beglichen hat und ermöglicht somit die rechtmäßige Übertragung des Eigentums. Ohne diese Bescheinigung wird das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht in das Grundbuch eintragen, wodurch der Verkaufsvorgang nicht abgeschlossen werden kann.

  Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom zuständigen Finanzamt ausgestellt. Der Prozess beginnt in der Regel nach dem Abschluss des Kaufvertrags. Die Grunderwerbsteuer wird von der Behörde in Rechnung gestellt, der Käufer muss die fällige Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zahlen, welches nach Prüfung der Zahlung die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt. Diese Bescheinigung dient als Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt, dass der Käufer seinen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen ist. Sie ist dem Notar zur weiteren Abwicklung des Kaufvertrags vorzulegen.

  Die Eintragung im Grundbuch ist ein essenzieller Schritt im Immobilienkaufprozess, da sie den Eigentumsübergang rechtskräftig macht und dem Käufer final sämtliche Rechte und Pflichten als Eigentümer der Immobilie überträgt.

  Die Bedeutung der Unbedenklichkeitsbescheinigung darf demnach nicht unterschätzt werden. Im Geschäftsverkehr werden häufig im Kaufvertrag bestimmte Fälligkeitsvoraussetzungen vereinbart, die erfüllt werden müssen, damit der Notar den Kaufpreis fällig stellt und der Käufer zur Zahlung innerhalb der vereinbarten Frist verpflichtet wird. Von diesen Fälligkeitsvoraussetzungen wird das Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung in der Regel ausgenommen, da die Bearbeitung innerhalb des Finanzamts häufig länger dauert. Mit Zahlung des Kaufpreises wird – je nach Vereinbarung – dann also die Immobilie an den Käufer übergeben (Besitz-Nutzen-Lasten-Übergang), die Umschreibung des Grundbuchs folgt dann später.

  Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Unbedenklichkeitsbescheinigung ein unverzichtbares Dokument im Prozess des Immobilienerwerbs ist. Sie verbindet die steuerliche Pflicht des Käufers mit dem rechtlichen Akt der Eigentumsübertragung und gewährleistet so einen reibungslosen Ablauf des gesamten Kaufprozesses.

V

• Vorkaufsrecht

  Ein Vorkaufsrecht gewährt einer Person, einem Unternehmen oder einer Stadt/Gemeinde das bevorzugte Recht, eine Immobilie oder ein Grundstück unter bestimmten Bedingungen vorrangig zu erwerben.

  Das Vorkaufsrecht kann auf verschiedene Weisen bestehen:

  Ein dingliches Vorkaufsrecht ist im Grundbuch eingetragen und kann einer Privatperson, einem Unternehmen oder einer Institution zustehen. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht wird vertraglich vereinbart, beispielsweise in Miet- oder Pachtverträgen. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht wird durch bestimmte Gesetze begründet, etwa das kommunale Vorkaufsrecht, das Gemeinden oder Städte ein Vorkaufsrecht gewährt, um städtebauliche Ziele zu verfolgen. Zudem gibt es das Mietervorkaufsrecht, bei dem Mieter zum Beispiel bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ein Vorkaufsrecht haben.

  Wenn eine Immobilie verkauft wird, sollte detailliert geprüft werden, ob und wenn ja, welches Vorkaufsrecht besteht. Die Durchführung eines Immobilienverkaufs mit bestehendem Vorkaufsrecht ist nämlich etwas komplexer. So wird zunächst ein Kaufvertrag mit dem Wunschkäufer geschlossen, anschließend erhält der Vorkaufsberechtigte die Möglichkeit, innerhalb einer festgelegten Frist zu gleichen Konditionen in den bestehenden Kaufvertrag einzutreten. Ist dies der Fall, gehen alle Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag auf den neuen Käufer über und der ursprüngliche Interessent geht leer aus. Ist der Vorkaufsberechtigte nicht an einem Erwerb interessiert, muss er dies dem Notar schriftlich in einer Vorkaufsrecht-Verzichtserklärung mitteilen. Diese Verzichtserklärung ist eine der üblichen Kaufpreis-Fälligkeitsvoraussetzungen.

  In der Praxis ist es natürlich möglich, dem Vorkaufsberechtigten die Immobilie direkt anzubieten. Eine Ablehnung des Angebots bedingt aber nicht automatisch das Erlöschen des Vorkaufsrechts – dies geht nur durch einen formellen Akt mit beidseitiger Zustimmung.

  Üblicherweise wird im Kaufvertrag für den Fall eines (gänzlich oder teilweise) ausgeübten Vorkaufsrecht ein Rücktrittsrecht für den ursprünglichen Käufer und Verkäufer vereinbart. So hat der Verkäufer die Wahl, ob die Immobilie an den Vorkaufsberechtigten oder doch nicht verkauft wird.

W

• Wegerecht

  Wir starten ins Wochenende mit unserer Serie „Wissenswertes von Wittlinger & Co“ und stellen uns heute die Frage: Was ist das Wegerecht?

  Das Wegerecht ist ein dingliches oder persönliches Recht, das einer natürlichen oder juristischen Person oder einem Grundstückseigentümer erlaubt, ein fremdes Grundstück zu betreten, befahren, zu überqueren oder auf andere Weise zu nutzen, um Zugang zu einem anderen Grundstück zu erhalten. Es spielt im Immobilienrecht eine zentrale Rolle, insbesondere bei Grundstücken, die keinen direkten Zugang zu öffentlichen Straßen haben oder zum Beispiel bei gemeinsam genutzten Zufahrten zu Parkflächen in Hinterhöfen.

  Arten des Wegerechts

  • Es wird im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen und ist dauerhaft mit dem belasteten Grundstück verbunden.

  • Es gilt unabhängig davon, wer Eigentümer des Grundstücks ist.

  • Meist erfolgt die Eintragung als Grunddienstbarkeit oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1018 BGB).

  • Kann, aber muss nicht ins Grundbuch eingetragen werden und besteht nur für eine bestimmte Person.

  • Erlischt mit dem Tod der Person oder wenn das Eigentum wechselt.

  • Nach § 917 BGB geregelt.

  • Greift, wenn ein Grundstück keinen ausreichenden Zugang zu öffentlichen Straßen hat.

  • Das betroffene Grundstück kann dann gegen Entschädigung zur Nutzung verpflichtet werden.

  Achtung: Bei einem Eigentümerwechsel bleibt ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht bestehen, da es an das Grundstück gebunden ist. Bei privatrechtlichen Vereinbarungen kann ein Wegerecht erlöschen und muss möglicherweise neu verhandelt werden. Im Grundbuch eingetragene Wegerechte können auch öffentlich-rechtliche Bedeutung haben, wie zum Beispiel notwendige Feuerwehrzufahrten. Diese werden zusätzlich zur Sicherung im Grundbuch auch als Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen.

• Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

  Eine WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) ist eine Form des gemeinschaftlichen Eigentums an einer Immobilie. Sie entsteht, wenn ein Gebäude oder eine Anlage in mehrere Wohn- oder Teileigentumseinheiten aufgeteilt wird. Die rechtlichen Grundlagen für WEGs sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt. Dieses regelt unter anderem die Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie die Organisation und Verwaltung der WEG.

  Bei der Aufteilung einer Immobilie in eine WEG wird für jede Wohnung oder Gewerbeeinheit ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, sodass die jeweiligen Einheiten einzeln verkauft werden können. In einer WEG besitzen die einzelnen Eigentümer ihre jeweiligen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten, aber es gibt auch gemeinschaftliche Teile des Eigentums, wie beispielsweise das Treppenhaus, das Dach oder den Garten. Die jeweiligen Rechte und Pflichten sind in der Teilungserklärung enthalten.

  Die wichtigsten Organe einer WEG sind die Eigentümerversammlung, der Verwalter und der Verwaltungsbeirat. In der Eigentümerversammlung treffen sich alle Eigentümer, um wichtige Entscheidungen zu treffen, wie zum Beispiel über den Wirtschaftsplan, das Hausgeld, die Höhe der Instandhaltungsrücklage oder über bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Der Verwalter ist für die Verwaltung der WEG-Gemeinschaftsflächen zuständig und setzt die Beschlüsse der Eigentümerversammlung um. Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei seiner Arbeit und kontrolliert seine Tätigkeiten.

  Da das WEG-Recht sehr komplex ist, gehen wir in diesem Artikel nur rudimentär auf die wichtigsten Dinge ein. Wenn Sie sich für den Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung oder Teileigentumsfläche interessieren, stellen wir Ihnen nachfolgend einige wichtige Vokabeln zusammen, die Sie kennen sollten:

  Der Miteigentumsanteil entsteht bei der Aufteilung der Immobilie nach WEG und steht für den Anteil, den der jeweilige Wohnungseigentümer an der Immobilie hält, z.B. 136/1.000stel. Der Miteigentumsanteil ist verbunden mit dem Sondereigentum an einer abgeschlossenen Einheit.

  Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

  Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

  Gemeinschaftseigentum bezeichnet das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum dritter stehen, also die alle Miteigentümer der WEG gemeinschaftlich nutzen, z.B. Zuwegungen, Treppenhäuser, Flure, Dach und Fassade.

  Sondernutzungsrechte sind alleinige Rechte eines Eigentümers zur Nutzung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierbei handelt es sich zum Beispiel um die Zuordnungen von Kellerräumen oder Stellplätzen oder das alleinige Nutzungsrecht einer bestimmten Gartenfläche.

  Die Teilungserklärung beinhaltet eine Beschreibung der Immobilie und der rechtlichen Teilungsgegebenheiten, der jeweilig gebildeten Miteigentumsanteile in Verbindung mit dem Sondereigentum und den jeweiligen Nutzungsrechten. Sie regelt, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist und ob es Ausnahmen für bestimmte Einheiten gibt.

  Grundlage einer jeden Aufteilung nach WEG ist der Aufteilungsplan und die behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung, die besagt, dass jede Wohn- und Gewerbeeinheit in sich abgeschlossen ist. Erst dann können mit Beurkundung der Teilungserklärung die Wohnungseigentums-Grundbücher begründet werden.

  Der Wirtschaftsplan ist jeweils für ein Rechnungsjahr im Voraus vom Verwalter aufzustellen und von der Eigentümergemeinschaft zu beschließen. Er beinhaltet auch die Vorauszahlungen für das Hausgeld (vgl. Nebenkosten bei einer Mietwohnung) und die Höhe der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.

  Die Hausgeldabrechnung ist wie eine Nebenkostenabrechnung für die WEG zu verstehen und beinhaltet eine Gegenüberstellung der angefallenen Bewirtschaftungskosten mit den geleisteten Hausgeldzahlungen. Die Salden werden den jeweiligen Eigentümern zum Ausgleich mitgeteilt.

  Die Instandhaltungsrücklage ist von den Eigentümern separat zu leisten, um die Finanzierung von größeren notwendigen Renovierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren. Das kann zum Beispiel die Erneuerung der Heizungsanlage oder eine Fassadensanierung umfassen.

Z

• Zinshaus

  In der Immobilienwirtschaft bezeichnet das Wort „Zinshaus“ eine hauptsächlich wohnwirtschaftlich genutzte Immobilie, die primär der Erzielung von Mieteinnahmen dient. Ein Zinshaus wird also in der Regel vom Eigentümer nicht zu eigenen Wohnzwecken, sondern zur Vermietung an Dritte genutzt. Der Begriff ist vor allem im norddeutschen bzw. Hamburger Raum gebräuchlich.

  Ein Zinshaus umfasst üblicherweise mehrere Wohneinheiten, die teilweise ergänzt werden durch Erdgeschoss-Gewerbeflächen oder Büro-/Praxisflächen in den Obergeschossen. Sofern der Wohnanteil nicht überwiegt, spricht man eher von einem Geschäftshaus mit anteiliger Wohnnutzung.

  Das klassische Zinshaus (älteres Baujahr, 2-4 Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss und 3 darüberliegende Wohngeschosse) dient als attraktive und wertstabile Anlagemöglichkeit im Immobiliensektor. Die Mietzahlungen aus den Wohneinheiten sichern eine dauerhafte Einnahme mit geringem Ausfallrisiko. In Kombination mit dem (je nach Lage) höheren Mietpotential bei den Gewerbeflächen, aber auch einem leicht höheren Risiko bei gewerblicher Nutzung, entsteht ein attraktiver Renditemix.

  Als Eigentümer eines Zinshauses sollte die laufende Instandhaltung des Gebäudes und eine stabile Vermietungssituation das primäre Ziel sein. Da dies fundiertes Fachwissen und zeitliches Engagement erfordert, werden häufig Dienstleister wie Immobilienverwalter oder Immobilienmakler beauftragt.

• Zwangsversteigerung

  Eine Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren zur Versteigerung einer Immobilie und wird eingeleitet, wenn ein Schuldner seine finanziellen Verpflichtungen nicht mehr erfüllen kann. Häufige Gründe sind Zahlungsrückstände bei Immobilienkrediten, woraufhin der Gläubiger, zum Beispiel die kreditgebende Bank, das Vollstreckungsverfahren beantragt, um ihre Ansprüche durch die Versteigerung der Immobilie durchzusetzen. Das Verfahren wird vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt und folgt klaren gesetzlichen Vorgaben.

  Der Ablauf beginnt mit dem Antrag des Gläubigers auf Zwangsvollstreckung beim Amtsgericht. Das Gericht prüft diesen Antrag und stellt sicher, dass die Voraussetzungen für eine Zwangsversteigerung, wie beispielsweise Zahlungsrückstände, vorliegen. In einem zweiten Schritt wird der Verkehrswert der Immobilie durch einen unabhängigen Sachverständigen ermittelt, der vom Gericht bestellt wird. Dieser Verkehrswert dient als Orientierungsgröße für das gesamte Verfahren.Nach Bekanntmachung der Versteigerung können Kaufinteressenten die Immobilie besichtigen, relevante Unterlagen wie Grundbuchauszüge und Gutachten werden vom Gericht bereitgestellt.Der Versteigerungstermin findet öffentlich im Amtsgericht statt. Hier können Interessenten Gebote für die Immobilie abgeben. Das Mindestgebot entspricht in der Regel den Verfahrenskosten. Nach Ablauf der Bietzeit erhält das höchste Gebot den Zuschlag. Sollte das Mindestgebot nicht erreicht werden, kann ein neuer Termin angesetzt werden. Sobald der Käufer den gebotenen Betrag an das Gericht gezahlt hat, wird die Immobilie an ihn übergeben und er wird als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

  Der Erwerb einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung bietet einige Vorteile. Immobilien können oft unter ihrem Marktwert ersteigert werden und es fallen keine Maklergebühren an. Zudem schätzen Käufer die transparenten Abläufe und den direkten Eigentumserwerb ohne weitere Verhandlungen. Allerdings gibt es auch Risiken zu beachten. Die Immobilie wird „wie gesehen“ versteigert, und es gibt keine Gewährleistung. Zudem können bestehende Rechte wie Mietverhältnisse oder Grundschulden weiterhin bestehen bleiben. Käufer sollten daher alle Unterlagen vorab sorgfältig prüfen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.