Fragen & Antworten rund um Ihre Gewerbeimmobilie.

Für Vermieter

Sie haben eine Gewerbefläche und suchen den passenden Mieter.

• Wie unterstützen Sie mich bei der Vermietung meiner Gewerbefläche?

  Von der ersten Einschätzung bis zur Unterschrift. Wir sehen uns die Fläche an, ordnen Miete und Zielgruppe ein und bereiten Grundrisse, Fotos und Exposé auf. Dann sprechen wir passende Nutzer gezielt an – aus unseren vorgemerkten Suchprofilen, über unser Netzwerk und, wenn Sie es wünschen, über die Portale.

  Besichtigungen führen wir selbst durch, prüfen die Interessenten und legen Ihnen nur vor, was infrage kommt. Bei Vertragsverhandlung und Übergabe sind wir dabei. Mehr dazu auf unserer Seite zur Gewerbevermietung.

• Welche Miete lässt sich für meine Fläche realistisch erzielen?

  Das entscheiden Lage und Mikrolage, Zuschnitt und Zustand, die Ausstattung, die zulässige Nutzung und die Nachfrage in genau diesem Teilmarkt. Ein Durchschnittswert aus dem Internet hilft dabei wenig – zwei Ladenflächen in derselben Straße können sich um ein Drittel unterscheiden.

  Wir sehen uns die Fläche an, vergleichen sie mit Abschlüssen, die wir kennen, und nennen Ihnen eine Spanne samt Begründung. Diese Einschätzung ist kostenfrei und unverbindlich.

• Wie finden und prüfen Sie passende Mietinteressenten?

  Zuerst über vorgemerkte Suchprofile und direkte Ansprache – viele Flächen vermitteln wir, bevor sie öffentlich werden.

  Von jedem ernsthaften Interessenten lassen wir uns das Nutzungskonzept schildern und die Unterlagen zur Bonität vorlegen: Handelsregisterauszug, Jahresabschluss und aktuelle BWA bei bestehenden Unternehmen, Business- und Finanzierungsplan bei Neugründungen, dazu eine Wirtschafts- oder Schufa-Auskunft. Wir prüfen auf Vollständigkeit und Plausibilität und legen Ihnen alles gebündelt vor. Die Entscheidung treffen Sie.

• Meine Gewerbefläche steht schon länger leer. Können Sie helfen?

  Häufig ja. Langer Leerstand hat meist einen von vier Gründen: Der Mietpreis passt nicht zum Markt, die Präsentation verkauft die Fläche unter Wert, die Zielgruppe ist falsch gewählt, oder der Zuschnitt lässt nur Nutzungen zu, für die es vor Ort wenig Nachfrage gibt.

  Wir sehen uns alle vier Punkte an und sagen Ihnen offen, woran es liegt. Manchmal genügt ein anderer Zuschnitt oder eine andere Nutzungsart, manchmal braucht es eine Preiskorrektur.

Für Verkäufer

Sie denken über den Verkauf einer Gewerbe- oder Investmentimmobilie nach.

• Wie ermitteln Sie einen realistischen Verkaufspreis?

  Bei vermieteten Objekten über den Ertrag: Jahresnettokaltmiete, Laufzeiten und Bonität der Mietverhältnisse, Instandhaltungsstau und der Faktor, den der Markt für vergleichbare Objekte gerade zahlt. Bei eigengenutzten Objekten kommen Vergleichs- und Sachwert hinzu.

  Diese marktbasierte Einschätzung ist für Sie kostenfrei. Sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten – das brauchen Sie für Finanzierung, Erbauseinandersetzung oder Gericht, und es erstellt ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Den Kontakt vermitteln wir gern.

• Kann ich meine Immobilie ohne öffentliche Inserate verkaufen?

  Ja – bei Investmentobjekten ist das eher die Regel als die Ausnahme. Wir sprechen dann ausgewählte Käufer aus unserem Netzwerk direkt an: Bestandshalter, Family Offices, regionale Investoren, die zum Objekt passen.

  Die Objektdaten geben wir stufenweise heraus. Zuerst anonymisierte Eckdaten ohne Adresse, nach Prüfung des Interessenten und auf Wunsch gegen Vertraulichkeitserklärung die vollständigen Unterlagen. Mieter, Nachbarn und Wettbewerber erfahren nichts davon.

• Welche Unterlagen benötigen Sie für einen Immobilienverkauf?

  Für ein erstes Gespräch genügen Adresse, Objektart, Flächen, Nutzung und die aktuellen Mieteinnahmen.

  Für die Vermarktung kommen dazu: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Flächenaufstellung, alle Mietverträge mit Nachträgen, die letzten Nebenkostenabrechnungen, Baugenehmigung und genehmigte Nutzung, Energieausweis sowie Nachweise zu Instandhaltung und Modernisierung. Den Energieausweis müssen wir Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen – das schreibt § 80 GEG vor.

  Fehlt etwas, besorgen wir es gemeinsam mit Ihnen. Vieles lässt sich bei Grundbuchamt, Katasteramt und Bauamt anfordern.

• Wie begleiten Sie den Verkauf und wovon hängt die Dauer ab?

  In sechs Schritten: Erstgespräch und Zielklärung, Wertanalyse, Aufbereitung von Unterlagen und Exposé, gezielte Käuferansprache – auf Wunsch off-market –, Besichtigungen und Prüfung durch den Käufer, schließlich Verhandlung und notarielle Beurkundung.

  Wie lange das dauert, hängt am Objekt. Ein gut vermietetes Haus in Hamburg mit vollständigen Unterlagen geht deutlich schneller als ein Sanierungsfall mit Leerstand; am Ende bestimmen die Finanzierung des Käufers und der Notartermin das Tempo mit. Eine pauschale Zeitzusage wäre unseriös – einen realistischen Rahmen nennen wir Ihnen im Erstgespräch. Mehr dazu unter Gewerbeimmobilie verkaufen.

Für Mietinteressenten

Sie suchen eine Fläche für Ihr Unternehmen.

• Wie finde ich über Sie eine passende Gewerbefläche?

  Auf unserer Seite Angebote sehen Sie, was öffentlich verfügbar ist. Das ist ein Teil dessen, was wir im Bestand haben – den größeren Teil vermitteln wir diskret.

  Hinterlegen Sie deshalb ein Suchprofil – je ausführlicher, desto besser: Standort oder Wunsch-Stadtteile, Flächenbedarf in Quadratmetern, Budget für die Nettokaltmiete, geplante Nutzung und Ihr Wunschtermin für den Einzug. Passt etwas, melden wir uns – oft bevor die Fläche online geht.

• Welche Kosten kommen zur angegebenen Miete hinzu?

  Zur Nettokaltmiete kommen die Betriebs- und Nebenkosten. Bei Gewerbeflächen sind sie weiter gefasst als bei Wohnraum: Je nach Vertrag gehören auch Verwaltung, Versicherung und die Instandhaltung kleinerer Teile dazu. Hinzu kommen Heizung und Strom.

  Bei gewerblicher Vermietung wird häufig zur Umsatzsteuer optiert; dann kommen 19 Prozent obendrauf, die Sie als vorsteuerabzugsberechtigtes Unternehmen in der Regel zurückholen. Dazu die Mietsicherheit – üblich sind drei Warmmieten oder eine Bankbürgschaft – und, je nach Objekt, die Courtage. Was konkret gilt, steht in jedem Exposé.

• Passt die angebotene Fläche zu meiner geplanten Nutzung?

  Das klären wir vor der Besichtigung, damit Sie keine Zeit verlieren. Dafür brauchen wir Ihr Konzept in groben Zügen: Was soll dort stattfinden, wie viele Mitarbeitende und Kunden erwarten Sie, welche Öffnungszeiten sind geplant, welchen Bedarf haben Sie an Lüftung, Strom, Wasser oder Abluft?

  Daran hängen drei Fragen: Deckt die Baugenehmigung diese Nutzung ab oder braucht es eine Nutzungsänderung beim Bauamt? Stimmt der Eigentümer zu? Und sind die nötigen Umbauten baulich und wirtschaftlich machbar? Gastronomie und Handwerk sind die häufigsten Fälle, in denen eine Nutzungsänderung nötig wird.

• Welche Unterlagen muss ich als Mieter bereithalten?

  Bei einem bestehenden Unternehmen: Handelsregisterauszug oder Gewerbeanmeldung, Jahresabschluss des letzten Geschäftsjahres, betriebswirtschaftliche Auswertung der jüngsten Monate, eine Wirtschafts- oder Schufa-Auskunft, eine kurze Konzeptvorstellung und – wenn Sie mit Fremdkapital arbeiten – die Finanzierungsbestätigung.

  Bei einer Neugründung tritt an die Stelle der Jahreszahlen ein Business- und Finanzierungsplan; das Konzept wiegt dann schwerer.

  Dazu kommt der Ausweis der vertretungsberechtigten Person. Dazu sind wir nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet: beim Kauf regelmäßig, bei Mietverträgen ab 10.000 Euro Monatsmiete. Ein Führerschein genügt dafür nicht.

• Wie aktuell müssen meine Unterlagen sein?

  Als Faustregel: Wirtschafts- oder Schufa-Auskunft, Handelsregisterauszug und betriebswirtschaftliche Auswertung sollten nicht älter als drei Monate sein. Beim Jahresabschluss zählt das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr; liegt es weiter zurück, ergänzt die aktuelle BWA das Bild.

  Gesetzlich vorgeschrieben sind diese Fristen nicht – es ist das, was Eigentümer und deren Banken erwarten. Veraltete Unterlagen sind erfahrungsgemäß der häufigste Grund, warum sich eine Zusage verzögert.

• Können Flächen geteilt oder nach meinen Vorstellungen ausgebaut werden?

  Oft ja – das hängt vom Objekt und vom Eigentümer ab. Beim Teilen kommt es darauf an, ob sich Zugänge, Sanitär, Heizung und Zähler sauber trennen lassen und ob die Baugenehmigung die neue Aufteilung abdeckt.

  Beim Ausbau geht es meist weniger darum, ob etwas möglich ist, als darum, wer es bezahlt. Üblich sind ein Baukostenzuschuss des Vermieters, mietfreie Zeiten als Ausgleich oder ein Ausbau auf eigene Kosten – dann sollte von Anfang an feststehen, was beim Auszug damit geschieht. All das gehört vor die Vertragsunterschrift, nennen Sie uns Ihre Vorstellungen also früh.

Für Käufer und Investoren

Sie suchen eine Anlage- oder Betreiberimmobilie.

• Warum finde ich auf Ihrer Website nur einen Teil Ihrer Kaufangebote?

  Weil viele Eigentümer nicht öffentlich verkaufen wollen – mit Rücksicht auf Mieter, Belegschaft oder Wettbewerber. Diese Objekte zeigen wir gezielt denjenigen, die dafür infrage kommen.

  Wer bei uns ein Ankaufsprofil hinterlegt hat, erfährt von solchen Objekten, bevor sie – wenn überhaupt – online gehen.

• Welche Angaben benötigen Sie für mein Ankaufsprofil?

  Regionen oder Städte, Objektarten, das Investitionsvolumen von und bis, Ihre Renditeerwartung, ob Sie Bestand mit laufendem Ertrag oder Entwicklungspotenzial suchen – und wie die Finanzierung steht, also Eigenkapitalanteil und ob eine Bankbestätigung vorliegt.

  Je genauer das Profil, desto gezielter die Ansprache. Anlegen können Sie es über unser Suchprofil-Formular oder im Gespräch.

• Welche Unterlagen sollte ich vom Verkäufer anfordern?

  Rechtlich: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft – soweit das Bundesland ein Baulastenverzeichnis führt –, Baugenehmigungen und die genehmigte Nutzung, bei Teileigentum die Teilungserklärung mit Eigentümerprotokollen, bei Erbbaurecht der Erbbaurechtsvertrag.

  Wirtschaftlich: alle Mietverträge mit Nachträgen, eine Mieterliste mit Laufzeiten, Optionen und Indexklauseln, die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre und eine Aufstellung der nicht umlagefähigen Kosten.

  Technisch: Grundrisse und Flächenaufstellung, Energieausweis, Baujahr und Modernisierungshistorie, Wartungsverträge, Auskunft aus dem Altlastenkataster und Angaben zu Denkmalschutz.

  Was fehlt, ist dabei oft aufschlussreicher als das, was vorliegt. Wir sagen Ihnen, worauf Sie bestehen sollten.

• Wie erhalte ich weiterführende Unterlagen zu einem Investmentangebot?

  In drei Schritten. Sie melden sich zum Objekt; wir klären kurz Ihr Profil und wie die Finanzierung steht – das sind wir dem Eigentümer schuldig, dessen Zahlen wir weitergeben. Danach erhalten Sie das vollständige Exposé, bei sensiblen Objekten gegen Vertraulichkeitserklärung. Bei ernsthaftem Interesse folgen die Detailunterlagen für Ihre Prüfung und der Besichtigungstermin.

  Nach dem Geldwäschegesetz benötigen wir dafür außerdem einen Ausweis der handelnden Person.

• Welche Kosten kommen zum Kaufpreis dazu?

  Die Grunderwerbsteuer – in Hamburg 5,5 Prozent des Kaufpreises, bundesweit je nach Land zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Notar und Grundbuchamt zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent. Dazu die Courtage, soweit vereinbart. In Summe kalkulieren Sie grob 7 bis 12 Prozent über dem Kaufpreis.

  Bei gewerblichen Objekten kommen oft Umsatzsteuerfragen hinzu. Mehr dazu in der nächsten Frage.

• Welche steuerlichen Hinweise sollte ich beim Immobilienkauf berücksichtigen?

  Fünf Punkte, die bei Gewerbe- und Investmentimmobilien regelmäßig Geld kosten, wenn man sie übersieht:

  Grunderwerbsteuer. Sie zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und lässt sich nicht sofort absetzen, sondern wirkt sich erst über die Gebäudeabschreibung aus.

  Umsatzsteuer. Der Verkauf eines Grundstücks ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Auf diese Befreiung kann verzichtet werden – die Option nach § 9 UStG. Sie muss im notariellen Kaufvertrag erklärt werden; später lässt sie sich nicht nachholen.

  Geschäftsveräußerung im Ganzen. Übernehmen Sie ein vermietetes Objekt und führen die Vermietung fort, liegt häufig eine Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG vor. Dann fällt keine Umsatzsteuer an, aber Sie treten in die umsatzsteuerliche Stellung des Verkäufers ein – laufende Vorsteuerberichtigungszeiträume übernehmen Sie mit. Ändert sich die Nutzung später, kann das auf Sie zurückfallen.

  Kaufpreisaufteilung. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Wie der Kaufpreis auf beides verteilt wird, gehört in den Kaufvertrag – das Finanzamt prüft die Aufteilung und korrigiert sie, wenn sie unplausibel ist.

  Haltedauer. Im Privatvermögen ist ein späterer Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei (§ 23 EStG). Wer häufiger kauft und verkauft, gilt allerdings schnell als gewerblicher Grundstückshändler – dann ist jeder Gewinn steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer. Beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie selbst (Share Deal) gelten für die Grunderwerbsteuer eigene Regeln.

  Wir sind keine Steuerberater und dürfen dazu nicht beraten. Klären Sie diese Punkte bitte vor dem Notartermin mit Ihrer Steuerberatung – zwei davon, die Option nach § 9 UStG und die Kaufpreisaufteilung, lassen sich danach nicht mehr korrigieren.

Courtage und Zusammenarbeit

Was unsere Leistung kostet, wer sie zahlt und wann.

• Wie hoch ist die Courtage?

  Bei Gewerbe- und Investmentimmobilien ist die Courtage frei verhandelbar. Wir legen sie vor der Zusammenarbeit schriftlich fest.

  Marktüblich sind bei der Vermietung drei Monatsgesamtmieten zuzüglich Umsatzsteuer, bei langen Laufzeiten auch mehr. Beim Kauf ist es ein Prozentsatz des Kaufpreises, der mit der Objektgröße sinkt. Was für Ihr Objekt gilt, steht vorher fest – ohne versteckte Kosten.

• Wer zahlt die Courtage bei Gewerbe- und Investmentimmobilien?

  Das ist frei vereinbar. Die gesetzliche Teilung der Maklerkosten nach §§ 656a bis 656d BGB und das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermietung gelten ausdrücklich nicht für Gewerbe- und Investmentimmobilien – dort herrscht Vertragsfreiheit.

  In der Praxis zahlt beim Investmentverkauf häufig der Verkäufer über eine Innenprovision; bei der Gewerbevermietung trägt sie je nach Markt und Objekt der Mieter oder der Eigentümer. Wer zahlt und wie viel, steht im Exposé und im Auftrag, bevor irgendetwas passiert.

• Wann bezahle ich den Makler?

  Erst bei Erfolg. Der Provisionsanspruch entsteht, wenn der vermittelte Vertrag wirksam zustande kommt – beim Kauf mit der notariellen Beurkundung, bei der Vermietung mit der Unterschrift beider Seiten (§ 652 BGB). Die Rechnung folgt danach, zahlbar innerhalb der vereinbarten Frist.

  Kommt kein Vertrag zustande, fällt keine Courtage an – auch nach zwanzig Besichtigungen nicht. Vorauszahlungen oder Bearbeitungsgebühren verlangen wir nicht.

• Ist Wittlinger & Co auf Gewerbeimmobilien spezialisiert?

  Ja. Der Schwerpunkt liegt auf Gewerbe- und Investmentimmobilien: Laden- und Büroflächen, Praxen, Lager- und Produktionsflächen, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Anlageimmobilien. Wir sind Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) und im Verbund Deutsche Immobilien-Partner (DIP), über den wir bundesweit auf Marktkenntnis und Kontakte zugreifen – etwa für den DIP-Marktbericht.

• Welche Region betreuen Sie?

  Schwerpunkt ist Hamburg und die Metropolregion – von Norderstedt und Rellingen über Glinde bis ins Hamburger Umland. Darüber hinaus sind wir in ausgewählten norddeutschen Märkten tätig, und über den DIP-Verbund begleiten wir Mandate auch außerhalb der Region.

• Wie schnell erhalte ich eine Rückmeldung?

  In der Regel innerhalb weniger Werktage. Bei dringenden Anliegen erreichen Sie uns am schnellsten telefonisch unter +49 40 238307280.

Die Angaben auf dieser Seite sind eine Orientierung nach bestem Wissen, Stand Oktober 2026, und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze und gesetzliche Regelungen können sich ändern; für Ihren konkreten Fall ziehen Sie bitte Steuerberatung oder Rechtsanwalt hinzu.