Newsletter Editorial 14.02.2023
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir starten gleich mit einer Frage: Empfanden Sie den eigentlich so langen Januar auch als einen Wimpernschlag im Vergleich zu den letzten Jahren? Uns ging es jedenfalls so.
Die ersten 31 Tage des Jahres 2023 vergingen wie im Flug. Das hat gute und weniger gute Seiten. Die gute Seite: es ist wieder Bewegung am Immobilienmarkt.
Trotz oder vielleicht sogar aufgrund der Leitzinserhöhung auf 3 % und der Ankündigung einer weiteren Erhöhung im März 2023 kehrt etwas mehr Berechenbarkeit in den Gewerbeimmobilienmarkt ein. Die Maßnahmen der Politik gegen die hohen Inflationsraten zeigen erste Wirkungen und Investoren öffnen wieder ihre Kalkulations-Tools. Die einhellige Meinung der Banken, mit denen wir im engen Austausch stehen: die Zinsen werden ab der nächsten Erhöhung nicht weiter steigen. Ihr Wort in Gottes Ohr.
Die weniger gute Seite: Bei einem Leitzins von 3 %, der Annahme, dass ein Kreditinstitut mit dem Verleihen von Geld auch Gewinn erwirtschaften muss und der Theorie, dass Eigenkapital immer teurer ist als Fremdkapital, sind die Zeiten der hohen Kaufpreisfaktoren passé. Das ist besonders schmerzhaft für all die Eigentümer, deren Immobilien vor einem Jahr vermeintlich noch 3-6 Faktoren (Jahresmiete x Faktor = möglichst hoher Kaufpreis) mehr „wert“ waren, weil das Geld, mit dem Käufer finanzierten, so günstig war.
Wir hören von vielen Kollegen, dass Aufträge aufgrund von realistischen Marktpreis-Einschätzungen nicht erteilt wurden bzw. werden und die Immobilien dann monatelang zu nicht marktkonformen Preisen im Immobilienportal-Nirvana vegetieren. Neubauprojekte werden nicht fertiggestellt oder gar nicht erst begonnen, da Vorvertriebsquoten nicht erfüllt und damit die Finanzierung nicht aufrechterhalten werden konnte. Da blutet unser steinernes Immobilienherz.
Unser Lösungsvorschlag? Erinnern wir uns zurück an 2011, als ein Zinsniveau von 3,5 % „normal“ war. Zu diesem Zeitpunkt wusste die Logistik-Branche noch nicht, dass sie mal der Rising Star der Immobilienbranche wird und Faktoren über 20 waren in den meisten Assetklassen horrend. Im Zuge einer gesunden Konjunktur geht es auf und ab – das ist Marktwirtschaft, ob wir es hören wollen oder nicht.
Zugegeben, für Neubauprojekte und Projektentwickler ist jetzt eine besonders schwere Zeit. Die Grundstücke, die zu Hochpreis-Zeiten angekauft wurden, disharmonieren jetzt mit den Baupreisen, die im letzten Jahr um ca. 25 % gestiegen sind. Die zusätzlich immer strengeren Regularien in Bezug auf Energieeffizienz machen Bauen unwirtschaftlich.
Dennoch – wenn der Wunsch besteht, zu verkaufen, können wir nur appellieren: lassen Sie sich von einem kompetenten Marktteilnehmer über das aktuell in Ihrer Assetklasse herrschende Preisgefüge informieren, z.B. von Ihrer Hausbank, Sachverständigen oder Immobilienmakler:innen.
Wenn Sie eine Bestandsimmobilie im Eigentum haben, überlegen Sie sich rechtzeitig, ob Sie für die bevorstehenden Regularien in Bezug auf energetische Sanierungen vorbereitet sind oder das unsanierte Gebäude, Baujahr 1970, besser zeitnah abstoßen. Das Thema EU-Taxonomie, ESG, GEG und EnEV müssen wir vertagen, aber es ist allgegenwärtig und nicht zu ignorieren.
Unser Angebot: Wenn Sie Fragen zu Immobilienthemen haben, melden Sie sich gerne. Wir stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite und können vielleicht den richtigen Kontakt für Ihr Anliegen herstellen, wenn wir selbst mit unserem Latein am Ende sind.
Wir für unseren Teil freuen uns – seit dem 01.02.2023 mit verstärktem Team – über den wieder anlaufenden Austausch und die Gespräche mit unseren Käufern und Verkäufern und wünschen Ihnen viel Spaß beim Lesen unseres Newsletters.
Ihr Team von Wittlinger & Co